| 17.10.2003 Нижний Новгород: клиент хочет классный склад На рынке складских помещений заметны те же тенденции, что и на рынке коммерческой недвижимости в целом, отмечают риэлторы: на первый план выходит качество. В последнее время клиенты хотят получить не просто склад, а склад, отвечающий определенным условиям. Участники рынка полагают, что новые складские комплексы, которые могут появиться в Нижнем, уже будут соответствовать требованиям того или иного класса, что уже происходит с офисными центрами. Нижегородским предпринимателям досталось неплохое социалистическое наследство. Склады объединений "Спорткультторг", "Райпотребсоюз", овощные базы строились с учетом всех необходимых требований. Подъездные пути, железнодорожные и автомобильные рампы, охраняемая территория, достаточная высота помещений - на основании этих критериев предприниматели и сейчас ищут себе склад. Им вполне соответствуют крупные базы. Предложения на этом рынке добавляют производственные помещения - бывшие заводы, которые также переоборудуются под складские комплексы. Все они сейчас в частных руках и участвуют в рыночном обороте. Андрей Бубнов, руководитель отдела коммерческой недвижимости группы компаний "Триумф", говорит, что чаще всего арендаторы ищут отдельные складские помещения, но на территории базы. "Если есть и железнодорожная ветка с рампой для разгрузки вагонов, и автомобильная рампа, и удобный подъезд для большегрузных машин, цена и ликвидность существенно повышаются", - считает Бубнов. Место - один из определяющих факторов для цены на склады, как и для любой другой недвижимости, но здесь на первое место выходит не расположение, а наличие инфраструктуры. Влияют на цену оснащенность склада, возможность разместить там небольшой, но офис. Понизить цену может такой фактор, как высота потолков: слишком высокое помещение требует больших расходов на отопление. Однако высота меньше 8 - 10 метров ограничивает возможности применения погрузочного оборудования. На цену влияет и качество сервиса управляющей компании: организация охраны, коммунальное обслуживание, обеспечение связи, удобный, желательно круглосуточный режим работы. Ограничение доступа, например связанное с режимом работы предприятия, может не только сбавить цену, но и существенно снизить ликвидность складского помещения в целом. Рост цен констатирует Надежда Данилова, менеджер отдела коммерческой недвижимости АН "Адрес". "Летом холодный склад можно было снять по 60 - 70 руб. за 1 кв. м, а сейчас - до 90 руб. за 1 кв. м. Стоимость аренды отапливаемых складов выросла со 130 руб. до 150 руб. за 1 кв. м", - говорит она. Структура спроса на склады также изменилась. По данным Даниловой, летом больше спрашивали небольшие помещения, площадью до 300 кв. м, сейчас - более 1000 кв. м с офисом от 100 кв. м: иногородний бизнес (в первую очередь московский, который представляют крупные фирмы) стремится в Нижегородский регион. Купить хороший склад еще труднее, чем арендовать, считает Андрей Бубнов. Владельцы удобно расположенных складских баз, вроде "Нижегородоптхозтога" или "Посылторг-универсала", хорошо понимают, что сдача в аренду обеспечивает надежный и постоянно растущий доход. Кроме того, если собственный бизнес потребует расширения складских помещений, всегда есть возможность не пролонгировать договор аренды, а занять помещения самим. Приобретать неприспособленный склад и переоборудовать его под собственные нужды риэлторы считают не слишком выгодным. Татьяна Романчева, советник генерального директора ГК "Триумф", отмечает, что до 50% в структуре инвестиций при новом строительстве складских помещений составляют расходы на коммуникации. Поэтому реконструкция и переоснащение старых складских помещений или бывших производственных цехов выгодны только при наличии хороших коммуникаций. Несколько лет назад крупные оптовые продуктовые фирмы (ТД "Медведь", "Альянс", "Сладкая жизнь") охотно покупали складские помещения и переоборудовали их для себя. В настоящее время интерес к складским помещениям проявляют в основном продавцы непродовольственных товаров. Но крупных игроков существующие склады уже не удовлетворяют, так как не отвечают тем требованиям логистики, в соответствии с которыми они организуют свои складские помещения в других регионах. Поэтому такие фирмы, как, например, "Бытовая автоматика", строят сами. Правда, как отмечает Андрей Бубнов из ГК "Триумф", получить землю под строительство тоже довольно сложно - только на конкурсной основе. А кроме того, потенциальных инвесторов отпугивает сложная процедура согласований. Возможно, поэтому пока новые логистические комплексы строят только конечные операторы рынка. А строительство складов для последующей сдачи их в аренду - дело будущего. В Москве, отмечает Татьяна Романчева, иностранные компании, специализирующиеся на складских помещениях (в основном логистические) начинают осваивать площадки вокруг города, вытесняя столичных предпринимателей. Возможно, последние начнут осваивать нижегородские пригороды. Потребность в развитии складской зоны есть, особенно в нагорной части. Доходность же этого бизнеса, по оценкам Романчевой, не ниже, чем доходность от инвестиций в торговые площади - 25 - 30%. Однако торговых площадей, сдающихся в аренду, в Нижнем построено и строится много, а складские, как уже говорилось, строят только для себя. |