| 14.10.2003 Москва: недвижимость реагирует на рейтинг Повышение рейтинга России до инвестиционного уровня окажет влияние на многие рынки, в том числе и на недвижимость. Аналитики предрекают рост цен как в коммерческом, так и в жилом сегменте, но доходность коммерческой недвижимости будет ниже нынешних 20% годовых, считают они. Коммерческая недвижимость в Москве приносит своим владельцам в зависимости от назначения объектов от 15% до 18% в год с учетом роста стоимости самого объекта. По данным аналитика ИК "Атон" Тимоти Маккатчена, ставка доходности в Польше и Чехии, к которым сейчас приблизилась по рейтингу Россия, составляет 8 - 9%. Первый иностранный фонд, решившийся на прямые инвестиции в столичную недвижимость, британский Fleming, на днях сделал первое приобретение - офисный центр, который аналитики оценивают $25 - 30 млн. "Сейчас все международные фонды ищут в Москве применение своим деньгам, - объясняет Андрей Закревский, руководитель департамента маркетинга ЗАО "Система-Галс. - Наша доходность [на рынке коммерческой недвижимости] против не более 10% в Европе - это очень хорошие условия". Однако приход на этот рынок крупных инвесторов сначала спровоцирует рост цен на недвижимость, но потом неизбежно обернется снижением доходности, уверены все аналитики. По прогнозам, например, Coliers International, доходность вложений в офисы класса А, которая сейчас достигает 15% , в течение ближайших трех лет снизится до 11,5 - 12%. Закревский из "Системы-Галс" говорит, что на рынке возможен краткосрочный рост цен до 20% в момент прихода новых крупных игроков, но с увеличениям объемов строительства ситуация быстро стабилизируется. С ним согласен Роман Шемендюк, начальник управления развития бизнеса ЗАО "Управляющая компания "Менеджмент-Центр", по мнению которого уже через год-полтора деньги институциональных инвесторов могут пойти в строительство. В этом случае предложение новых "квадратных метров" может даже стать одним из факторов снижения цен на недвижимость. А Елена Флоринская, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty, считает, что приход на рынок даже нескольких крупных игроков не окажет заметного влияния на цены, пока не разрешится проблема с приобретением земли в собственность. Самый смелый прогноз дает Тимоти Маккатчен из ИК "Атон": коммерческая недвижимость в течение нескольких лет может подорожать на 70%. Этот показатель он вывел из предположения о том, что доходность инвестиций в российскую недвижимость должна снизиться до тех же 8 - 9% , что и в похожих по рейтингу Польше и Чехии. Уменьшаться же доходность будет именно за счет роста цен на недвижимость, считает Маккатчен, поскольку значительного изменения арендных ставок ожидать не приходится. Присвоение инвестиционного рейтинга стране скажется и на рынке жилой недвижимости. Правда, это произойдет позже, чем в случае с коммерческой, поскольку основным фактором в данном случае будет снижение кредитных ставок для застройщиков и ставок по ипотечным кредитам. |