| 15.04.2003 Дефицит складов европейского уровня будет увеличиваться Несмотря на острый дефицит складских мощностей, этот сектор рынка недвижимости так и не стал привлекательным для инвесторов. Попытки компаний-арендаторов решить проблему за счет строительства собственных складов пока не смогли исправить положение. Кризис затянется, если не изменятся «правила игры». На Москву приходится 25% российских грузопотоков. К этому можно прибавить еще постоянный рост импорта, начавшийся расцвет розничной торговли, и станет понятно, насколько важно для столичного региона иметь развитую складскую инфраструктуру. Пока же эта система только формируется. И происходит это на фоне бешеного спроса. Например, складские комплексы, находящиеся на самых популярных транспортных направлениях между МКАД и третьим кольцом заполнены на 95 – 97%. В остальных районах Москвы и Подмосковья уровень заполнения не опускается ниже 90%. Рынок бурлит: компании, которым нужно где-то разместить свой товар, ведут скупку складских помещений или затевают собственное строительство. Однако эксперты уверены, что дефицит качественных складов в ближайшее время вряд ли сократится. Дело в том, что темпы нового строительства отстают от роста спроса. Общий объем уже задействованных складских (и приспособленных под склады) помещений превышает сейчас 3,5 млн кв. м. Площадь помещений класса А и В составляет 700 000 кв. м. Спрос же, по данным компании PMC-Realty, оценивается в 3 млн кв. м, причем складских помещений высокого класса требуется гораздо больше, чем может предложить рынок – 2 млн кв. м. А к 2004 году общий спрос должен вырасти до 4 млн кв. м. Темпы строительства складов весьма скромные. За весь прошлый год введено 200 000 кв. м новых складских помещений для коммерческого использования, а в 2003 году будет построено до 350 000 кв. м складов разного уровня. Альтернативные застройщики, присматривающиеся к этому рынку, не спешат бросить все силы и средства на строительство евроскладов. В первую очередь их сдерживает дефицит земельных участков в Москве и ближнем Подмосковье. Привлекательность склада определяется его местоположением и наличием удобных подъездных путей, однако получить землю под склад непросто. «Земельный вопрос станет в ближайшей перспективе одним из главных факторов, мешающих развитию этого сегмента рынка», – подчеркивает старший консультант компании «Мир складов» (отделение компании PMC-Realty) Максим Загоруйко. Количество согласований, которые должен получить потенциальный застройщик, превышает все мыслимые пределы. Порой процесс согласования затягивается на несколько месяцев. По выражению представителя одной девелоперской компании: «Москва никак не может принять свой закон о земле. Поэтому создается впечатление, что московские чиновники ждут этого решения и «придерживают» земельные участки». Инвесторов настораживают и более продолжительные по сравнению с другими проектами на рынке недвижимости сроки окупаемости складских помещений. По словам сотрудника департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Евгении Чхеидзе, нормальный срок окупаемости складов составляет 5–8 лет. Это в два раза выше, чем в случае с офисной и торговой недвижимостью. «Никто не хочет рисковать своими деньгами», – замечает Чхеидзе. В среднем стоимость строительства 1 кв. м склада составляет $400. Вместе с тем, для того чтобы построить хороший офис класса B+, нужно вложить от $500 до $1000. Однако такой офис окупится в течение трех лет. Следствием осторожного поведения инвесторов стала олигополия, установленная нынешними операторами складских помещений, получающими доход от сдачи в аренду евроскладов. Фирмы-операторы постоянно увеличивают арендные ставки. По мнению вице-президента компании BSE (разработчик систем автоматизации логистики) Елены Юденко, иметь свой склад размером в 5000 – 10 000 кв. м гораздо выгоднее, чем пользоваться услугами операторской компании. Построенный самостоятельно склад обойдется как минимум в $2 млн, а окупить инвестиции можно через три-четыре года. И действительно, крупные компании все чаще инвестируют в строительство собственных складских центров. Компания «Вимм-Билль-Данн», например, до недавнего времени предпочитала арендовать склады, но в ноябре прошлого года она приобрела Томилинский складской комплекс стоимостью $6 млн, обеспечив себя современным логистическим центром в непосредственной близости от Москвы. «В будущем это приобретение позволит нам снизить затраты на прямую доставку и складские услуги», – говорит Дмитрий Колокатов, глава сокового подразделения ВБД. |