| 29.01.2008 Москва: торговых площадей все еще не хватает Прошлый год запомнился участникам рынка коммерческой недвижимости высокой активностью иностранных инвесторов. Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko назвала крупнейшей сделкой в сегменте торговой недвижимости покупку торгового центра «Времена года» канадским инвестором Ivanhoe Cabrige. Стоимость сделки оценили в 400 млн евро. Австрийский фонд Immoeast купил 75% торгового центра «Гудзон» (146 тыс. кв. м), открытие которого запланировано на 2008 год. Компания «Ашан» купила гипермаркеты «Рамстор», выставленные на продажу турецкой компанией «Рамэнка». Кроме того, как отметили в департаменте маркетинговых исследований компании «Торговый квартал», сеть Carrefour, занимающая второе место на рынке мирового продуктового ритейла, заключила соглашение в строящемся ТЦ «Фили», в котором и разместится первый магазин французской сети. Помимо этого на рынок вышло несколько крупных международных банков, которые готовы предоставлять проектное финансирование. На этом фоне российские банки были вынуждены несколько понизить ставки. В целом же приход иностранцев оказывает благоприятное воздействие на рынок, поскольку является показателем повышения прозрачности российского рынка, считают в компании «Торговый квартал». Однако рост рынка в сегменте торговой недвижимости пока не наблюдается. Более того, по информации компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, рост рынка торговых площадей в Москве составил всего 14%, что почти в два раза меньше, чем в 2006 году. Но в то же время темпы строительства в прошлом году оказались невысокими – было введено только 60% от всех запланированных торговых площадей. Тем не менее, в прошедшем году в Москве открылось более 15 новых торговых центров. Наиболее интересными эксперты считают четыре из них – ТРЦ «Щука» (105 400 кв. м), ТЦ Lotte Plaza (70 000 кв. м), ТЦ «Времена года» (64 300 кв. м), ТРЦ «МЕГА Белая дача» (270 000 кв. м). В этом году девелоперы обещают построить 16 торговых центров. Это примерно 1 млн кв. м торговых площадей. «Однако, как показывает практика, для рынка характерно отставание от графика, – напоминает аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Ольга Стрелец. – Поэтому фактические цифры к концу 2008 года, скорее всего, будут ниже заявленных». Среди крупнейших проектов на рынке торговой недвижимости, строительство которых началось в 2007 году можно выделить три. Это ТРЦ «Золотой Вавилон» (общая площадь составит 240 000 кв. м), реализация многофункционального комплекса в районе площади Белорусского вокзала - 700 000 кв. м, и, наконец, банк «Глобэкс» начал реализацию проекта МФКЦ на месте часового завода «Слава». Кроме того, сразу несколько девелоперов («Базис Инвестмент», Midland Development, «Открытие–Недвижимость» и др.) заявили о своих планах по строительству сетей торговых центров. Если застройщики выполнят свои обещания в полном объеме, то на тысячу жителей Москвы будет приходиться уже по 250 кв. м торговых площадей. Сейчас же этот показатель равен примерно 190 кв. м. Для сравнения – во Франкфурте на 1000 жителей приходится 410 кв. м, а в Милане – 575 кв. м. Также среди наиболее значимых объектов можно назвать ТРЦ «Тройка», «Облака», «Метрополис», ZIG-ZAG, «Фаворит», «Гудзон», ТЦ на Багратионовской, вторые фазы «Молл Гэллери Сигнальный» и «Молл Гэллери Братеево». Естественно, что при столь динамичном освоении столицы свободных площадок для строительства остается все меньше, а конкуренция усиливается. Но спрос на качественные площади высок: доля вакантных торговых площадей составляет всего лишь 1%. По данным компании Jones Lang La Salle, сейчас предложение качественных торговых площадей составляет 1700 кв. м. Аналитики посчитали, что это самый низкий показатель за последние пять лет. В компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko полагают, что для того чтобы удовлетворить спрос, понадобится еще 2–3 года. «В этом году начнется новый виток развития торговых центров, – считает руководитель отдела торговых помещений компании CB Richard Ellis Джефф Кершо. – Истекают сроки аренды в торговых центрах, которые были построены много лет назад, и начинается пересмотр арендных ставок». Эксперты прогнозируют, что в этом году средний рост арендных ставок не будет превышать 10%. Как отмечают в компании Knight Frank, на фоне острейшего дефицита торговых площадей в 2007 году арендные ставки практически не росли, увеличиваясь лишь в пределах инфляции. В Центральном районе арендные ставки выросли на 11%, тогда как для других районов этот показатель составил 16%. Как подсчитали в департаменте маркетинговых исследований компании «Торговый квартал», средняя арендная ставка составляет около $1800 за кв. м. По информации компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, самые высокие арендные ставки в Москве платили салоны мобильной связи ($ 3500 за кв. м в год), а самые низкие – гипермаркеты ($ 100–200 за кв. м в год). Решающим фактором при определении арендной ставки является площадь, которую занимает арендатор. Влияет на арендную ставку и род деятельности арендатора. Так, арендная плата для аптек будет немного больше, чем для ресторанов или банков. Инвесторы пытаются искать себе новые рынки. «Сегодня все больше и больше девелоперов стремительно идут в регионы, – отмечает руководитель отдела торговых помещений компании CB Richard Ellis Джефф Кершо. – Наблюдается строительство небольших торговых центров в маленьких провинциальных городах». Причем, как отмечает аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Ольга Стрелец, девелоперы двигаются не только в города-миллионники, но и в города с меньшей численностью населения. В основном это города с населением от 500 тыс. чел. А в компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko ожидают, что в этом году девелоперы будут активно строить торговые центры в подмосковных городах с населением в 300 тыс. чел. На сегодняшний день девелоперы объявили об одиннадцати проектах в ближайшем Подмосковье, которые планируется завершить в этом году. Проекты будут реализованы в девяти подмосковных городах – Балашихе, Коломне, Одинцове, Видном, Серпухове, Клину, Электростали, Воскресенске, Красногорске. На 2009 год запланирован ввод в эксплуатацию еще четырех торговых центров – два проекта в Пушкине, один в Подольске и еще один в Домодедове. Проекты, заявленные девелоперами на ближайшее время, довольно разнообразны по площади – от 11 до 70 тыс. кв. м. Активнее всего в регионы идут такие сетевые девелоперы, как RIGoup, Auchan, Hypercenter, IKEA, Ramenka и Tashir Group. |