| 06.11.2007 Московская область: склады и офисы ждут инвесторов Рынок коммерческой недвижимости Подмосковья в ближайшие 3-5 лет вряд ли достигнет насыщения. Как считают эксперты, инвесторам стоит обратить внимание на склады, офисы и торговые центры, расположенные за МКАД. «Сроки окупаемости инвестиций в завершенные и сданные в аренду высококачественные объекты коммерческой недвижимости могут составлять 8-12 лет. – утверждает управляющий директор международной консалтинговой компании Knight Frank Джереми Оутс. – А уровень девелоперской доходности варьируется от 12 до 20%. Если же говорить о минимальном пороге вхождения в сектор коммерческой недвижимости Подмосковья, то это традиционно, как минимум, 30% собственных средств инвестора, а до 70% – привлеченный капитал. С учетом того, что минимальная стоимость объекта коммерческой недвижимости в Московском регионе составляет $15-20 млн, суммы собственных средств инвестора составляют от $3 млн. В целом же объемы инвестиционных сделок измеряются десятками, а иногда и сотнями миллионов долларов». Строительство загородных офисных комплексов осуществляется преимущественно в городах-спутниках, таких как Мытищи, Одинцово, Химки, Красногорск, Люберцы. В этих городах присутствует довольно много московских арендаторов. В настоящее время наиболее явным центром притяжения для размещения загородных бизнес-центров (БЦ) является Ленинградское шоссе, в первую очередь, в районе аэропорта Шереметьево («Гринвуд», «Химки Бизнес-Парк», БЦ «Кантри Парк», БЦ «Шерризон»). Также довольно активно развивается западное направление. Например, сейчас строится бизнес-парк «Рига Лэнд». Среди наиболее интересных проектов можно выделить строительство бизнес-парка в рамках проекта «А101» на Калужском шоссе. Все выше перечисленные объекты по свом характеристикам, кроме, конечно же, местоположения, не уступают офисным центрам класса «А», расположенным, к примеру, в пределах Садового кольца. Всего же в ближайшем Подмосковье заявлены проекты строительства более 2 млн. кв. м объектов офисной недвижимости. Что касается объемов инвестирования, то определить минимальный порог входа в проекты офисной недвижимости Подмосковья довольно сложно: в каждом отдельном проекте объем инвестиций может быть разным и варьируется в зависимости от масштабов, местоположения и функционального наполнения каждого объекта. Однако инвестировать в офисные проекты Московского региона достаточно выгодно за счет меньшей стоимости земельного участка и сокращения периода строительства, считают эксперты. Срок окупаемости объекта достигает 4 лет после ввода помещений в эксплуатацию, в то время как в столице он составляет порядка 6 лет. Что касается сегмента торговой недвижимости, согласно исследованиям компании Mall Marketing, наиболее привлекательными для инвестиций являются такие направления, как Ленинградское шоссе, Минское, Новорязанское, Ярославское, Киевское шоссе и шоссе Энтузиастов. Однако проведенное аналитиками компании Colliers International исследование показывает, что направление, равно как и расстояние от столицы, не являются единственными факторами, определяющими привлекательность подмосковных городов с точки зрения перспектив развития торговой недвижимости. При учете таких факторов, как доходы и численность населения, объем жилищного строительства, влияние административного ресурса, оказывается, что практически одинаково привлекательными могут быть города из различных групп. Например, Одинцово, Красногорск (до 10 км), Железнодорожный, Жуковский (11-40 км), Электросталь (более 40 км). При этом наиболее насыщенными крупными торговыми объектами являются такие трассы, как Москва – Дон и Ярославское шоссе. Однако в целом в Подмосковье наблюдается острый дефицит качественного торгового предложения. Как утверждают специалисты компании Colliers Int., наиболее перспективные направления для инвестирования в складскую недвижимость – это южное, юго-восточное, северо-западное и западное. Это обусловлено тем, что эти транспортные направления наиболее востребованы. Здесь располагаются международные аэропорты и основные транспортные коридоры, по которым осуществляются грузовые перевозки из регионов России и стран Европы. Первый вице-президент по стратегическому развитию компании «Blackwood» Михаил Гец уверяет, что в сегменте складской недвижимости будут наиболее востребованы логистические комплексы класса «А» в 30-километровой зоне от Москвы, а также строительство специализированных складских объектов, которых на складском рынке Подмосковья крайне мало. Около 95% складских площадей сдаются еще до окончания строительства. В настоящий момент доля вакантных площадей класса «А» составляет примерно 1%, и говорить о перенасыщении рынка пока преждевременно, считают эксперты. Как полагает эксперт компании Praedium, «наиболее перспективные проекты с точки зрения инвестиций – это «Евразия Северное Домодедово», MLP Подольск, Giffels South Gate, логистический парк «Истра», индустриальный парк «Восточный» и логистический парк «Крекшино». Однако складская недвижимость – один из самых затратных секторов коммерческой недвижимости. Так, «минимальный порог вхождения в проект создания складского комплекса составляет около $15 млн, средний срок окупаемости 8-10 лет, а средняя норма доходности составляет 10-15%», – уточняет первый вице-президент компании Blackwood. |