| 15.05.2007 Санкт-Петербург: бизнес выбирает деловые центры класса В За I квартал в Петербурге открылось 11 новых высококачественных бизнес-центров. Активность девелоперов опирается на перманентный дефицит площадей. По мнению специалистов, рынок пока не насыщен, и эта тенденция в ближайшее время сохранится. О высоком уровне спроса свидетельствует тот факт, что многие качественные офисные объекты заполняются еще на стадии строительства. Заполненность введенных в I квартале бизнес-центров на конец марта колебалась от 10 до 100%. В I квартале 2007г. в Петербурге сданы в эксплуатацию 9 бизнес-центров с арендопригодной площадью 59,5 тыс. кв. м. Практически все введенные объекты позиционируются в классе В и В+. Основное отличие этих двух категорий объектов связано уже не столько с расположением бизнес-центра, сколько с технической оснащенностью здания. Зачастую именно "начинка" позволяет его классифицировать и повысить ставку на 20-30%. Перераспределение структуры площадей бизнес-центров в сторону увеличения доли класса В и уменьшения доли класса С продолжается. Только в одном бизнес-центре ("Мануфактура" на Цветочной ул., д. 25) заявлено различие классов в фасадном и примыкающих корпусах. Соотношение на рынке на сегодня таково: доля бизнес-центров класса А - менее 10%, класса В - 48%, класса С - 42%. Правда, в связи с общим интересом к офисному рынку многие предприятия ремонтируют имеющиеся в их собственности корпуса, организуют управление объектами и сдают их в аренду самостоятельно. Большинство собственников таких комплексов не размещает о них официальной информации, поэтому точные данные о площадях и иных характеристиках сооружений класса С отсутствуют. Можно опираться лишь на косвенные данные. В результате проведенного компанией Bussiness Vision исследования поведения потребителей на рынке офисной недвижимости оказалось, что почти у всех респондентов, по их собственным оценкам, офисы расположены в бизнес-центрах класса С. Лишь среди иностранных производственных компаний более половины респондентов имеет офисы в бизнес-центрах класса В (56%), а четверть таких компаний располагается в бизнес-центрах класса А. По данным компании Becar Commercial Property, до конца текущего года в строй должно быть введено около 60 бизнес-центров и многофункциональных объектов общей площадью более 505 тыс. кв. м. Но на практике сдается в эксплуатацию не более 70% заявленного объема. Таким образом, в течение текущего года можно прогнозировать ввод еще 250-350 тыс. кв. м объектов офисного назначения. Так что к концу года общий объем качественного предложения в секторе бизнес-центров составит порядка 1410-1510 тыс. кв. м. По мнению Елены Павловской, заместителя директора Центрального агентства недвижимости, сегодня наиболее востребованы офисные помещения в качественных бизнес-центрах класса А и В. Это связано с тем, что все большую роль начинает играть не только расположение офисного здания, но также техническая оснащенность. Обостряется конкуренция между вновь построенными качественными офисными зданиями, оснащенными по последнему слову техники, и построенными ранее бизнес-центрами. Арендная плата в бизнес-центрах класса А - $600-1000 за 1 кв. м в год, включая НДС. Арендная ставка класса В составляет $450-800 за 1 кв. м в год, включая НДС. Свой клиент есть и у бизнес-центров класса С - это в основном малый бизнес, поэтому большим спросом пользуются помещения до 50 и 50-100 кв. м. Арендная ставка - $200-400 за 1 кв. м в год. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года можно отметить: от ситуации дефицита предложения, особенно качественных офисных площадей, рынок уже пришел к тому, что уровень спроса начинает соответствовать уровню предложения. Бизнес-центров класса В уже сейчас достаточно много, чтобы удовлетворить спрос на них. Только в сегменте класса А еще наблюдается дефицит. Большинство бизнес-центров, как класса А, так и класса В, располагаются в историческом центре Петербурга. Но по итогам ввода офисных площадей в I квартале текущего года видно, что развивается строительство бизнес-центров класса А и В и за пределами исторического центра города. Прежде всего это связано с серьезными ограничениями по реконструкции объектов, а также c возрастающей транспортной проблемой. В ближайшее время эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится, считает Е. Павловская. "Основная тенденция I квартала: рынок находится в стадии хорошо уравновешенного роста. Активно вводятся новые офисные площади, основной упор - на качественные объекты. Особого дефицита площадей не наблюдается, но и переизбытка арендаторов также нет», - уверен Игорь Горский, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). Структура спроса по размеру арендуемых площадей по сравнению с 2006 г. не претерпела значительных изменений. В большей степени спрос зависит от классности объекта. В бизнес-центрах класса А по-прежнему наиболее востребованы площади размером 100-200 кв. м, в классах В и С - мелкоформатные площади размером до 50 кв. м. Необходимо отметить, что в бизнес-центрах класса А большие площади (от 500 кв. м) являются более востребованными, чем в объектах классов В и С. Несмотря на то, что за последнее время не было введено ни одного бизнес-центра класса С, объекты этого класса до сих пор остаются преобладающими на рынке офисной недвижимости Петербурга. Хотя доля класса С в общем объеме рынка постепенно будет снижаться за счет увеличения долей более качественных офисных центров. В текущем году также продолжится рост арендных ставок, заключил эксперт. |