| 11.04.2007 Санкт-Петербург: почему МБ сложно получить кредит на покупку недвижимости Сегодня практически любой бизнесмен, желающий приобрести коммерческую недвижимость, но не имеющий для этого достаточных собственных средств, может прийти в банк за кредитом. Вот только получают такой кредит, как правило, крупные, солидные предприятия, а малый бизнес в большинстве своем остается ни с чем. Почему так происходит? В этом попытались разобраться участники круглого стола "Коммерческая недвижимость в кредит", который состоялся в Санкт-Петербурге. Одна из причин - многие предприятия малого и среднего бизнеса не "прозрачны". А банкам предпочтительнее клиент, не только давно работающий на рынке, но и с понятным бизнесом. Ведь коммерческая ипотека намного рискованнее, чем ипотека жилой недвижимости. Когда физическое лицо приобретает квартиру, сразу же оформляется договор залога, и кредит является обеспеченным, говорит начальник кредитного управления одного из банков Екатерина Саглова. При покупке коммерческой недвижимости такого не происходит. Между выдачей кредита и оформлением договора залога может пройти целый месяц, в течение которого кредит ничем не обеспечен, кроме как оборотами предприятия. Рискуя, банки вынуждены устанавливать высокие процентные ставки (как правило, 12-15 процентов в валюте), а также короткие сроки погашения кредита (в основном 5-7 лет). И все равно кредитные организации выдают деньги до регистрации сделки только в исключительных случаях - когда не один год знают фирму. Остальным же компаниям остается уповать на то, что Федеральная регистрационная служба когда-нибудь сократит сроки рассмотрения документов, ускорит процедуру их проверки и регистрации, и тогда банки станут с ними работать. Еще один камень преткновения на пути развития коммерческой ипотеки - разные подходы продавца, покупателя и банка к оценке недвижимости. «В балансе владельца оценка недвижимости зачастую сильно занижена, - отмечает руководитель консалтинговой группы Сергей Осутин. - Банк же оценивает по-своему. Но ни один нормальный оценщик не подпишет документ, в котором оценка объекта недвижимости будет завышена или занижена больше чем на 10 процентов». Крайним, естественно, в данной ситуации остается потенциальный покупатель. Но серьезнее всего, по мнению участников круглого стола, ипотеку коммерческой недвижимости тормозят сегодня "прорехи" в законодательстве. Как такового закона о коммерческой ипотеке в России нет. Есть общий федеральный закон "Об ипотеке". Но при покупке жилого помещения заемщик сначала получает в банке деньги, а потом приобретает квартиру и передает ее в залог банку. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь законодательство не разрешает фирмам оформлять закладную на недвижимость до момента заключения сделки купли-продажи. То есть объект надо сначала приобрести и только после этого его можно закладывать, чтобы получить деньги. Чаще всего как выход из положения банки предлагают клиенту найти другой залог: заложить какой-либо производственный объект, который находится у фирмы - потенциального покупателя в собственности. Но не секрет, что у многих малых и средних предприятий "за душой" никакой собственности нет - практически все арендуется. По мнению экспертов, если будут внесены соответствующие изменения в ипотечное законодательство, коммерческая ипотека начнет развиваться так же поступательно, как и ипотека для физических лиц. |