| 15.11.2006 Санкт-Петербург: бизнес-центры класса С пользуются спросом у МБ На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости активно развивается, в частности заметно увеличение доли бизнес-центров. По данным Центрального агентства недвижимости, в 2004 году бизнес-центры составляли 26% от офисной недвижимости, в то время как в 2006 году эта цифра увеличилась до 35%. Все большее число арендаторов предпочитает качественные площади в бизнес-центрах. Наиболее динамично развивающимся и перспективным является сегмент бизнес-центров класса "В". Вообще, соотношение на рынке бизнес-центров таково: доля класса "А" - 10%, класса "В" - 36%, класса "С" - 54%. По данным АН "Бекар", диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга по классам (доллары за кв. м в месяц, включая НДС и КУ) выглядит так: класса "А" - 600-840$, класса "В" - 366-830$, класса "С" - 200-400$. Эксперты из ЗАО "Агентство "Петербургская Недвижимость" сообщают, что за 3-й квартал 2006 года арендные ставки на офисы класса "А" и "В" в среднем выросли на 1-2%. Самыми востребованными на рынке остаются площади 200-300 кв. м. Крупных арендаторов интересуют помещения в дефицитном для Петербурга сегменте бизнес-центров класса "А". В этом сегменте 60% спроса приходится на помещения в 500-1000 кв. м. Малый и средний петербургский бизнес заинтересован в аренде небольших площадей - от 20-50 кв. м и от 100 до 200 кв. м. Спрос на помещения в офисных центрах по-прежнему превышает предложение, в ближайшие 5 лет ситуация вряд ли изменится. Заполнение бизнес-центров обычно на 97-98%. Наибольший дефицит офисных площадей наблюдается в классе "А". В первом полугодии 2006 года было введено 7 бизнес-центров (GUSTAFF, MAGNUS, "Строгановский", "Гренадерский", БЦ Балтийского завода, "Истен", OSCAR) общей площадью 50 000 кв. м, причем среди них не было ни одного офисного центра класса "С". Общий объем предложения составил порядка 1 000 600 кв. м. По прогнозам экспертов Центрального агентства недвижимости, во втором полугодии 2006 года будет введено порядка 70 000 кв. м качественных офисных площадей. Объем предложения офисов в бизнес-центрах класса "А" - порядка 80 тыс. кв. м, их заполняемость - 98-99%. Спрос превышает предложение, за площадями стоят очереди. Спрос на помещения класса "А" индивидуален. Популярны помещения площадью 100-200 кв. м, но также и большие площади - 500, 1000 и более кв. м. Планировка в бизнес-центре класса "А" открытая, чтобы арендатор смог сам решить, как спланировать свой будущий офис. На данное время наиболее активное строительство идет бизнес-центров класса "В". В 1-м полугодии 2006 года было введено 40 300 кв. м офисных площадей класса "В". Бизнес-центры классов "А" и "В" начинают конкурировать. Основное отличие построенных недавно бизнес-центров класса "В" от офисных центров высшего класса - исключительное местоположение. Набор услуг практически тот же, техническое оснащение то же. "Если раньше порядка 50% арендаторов снимали офисы размером 40-50 кв. м, то в настоящее время их доля сократилась до 25%, причем как в бизнес-центрах класса "В", так и в бизнес-центрах класса "С"", - говорит Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting. В бизнес-центрах класса "В" достаточным спросом пользуются помещения размером 51-100 кв. м (23%), а также помещения от 100 до 200 кв. м (15,8%). "За весь 2005 год было введено всего 3 бизнес-центра класса С, а за первый квартал 2006 года - вообще ни одного. Не все бизнес-центры этого класса соответствуют требованиям арендаторов, поэтому спрос в отдельных бизнес-центрах класса С падает. Однако и на бизнес-центры класса С есть свой спрос, в основном, среди малого бизнеса. Большим спросом пользуются помещения до 50 и 50-100 кв. м", - говорит Андрей Спирин, генеральный директор Центрального агентства недвижимости. Таким образом, спрос на бизнес-центры не упадет еще в течение нескольких лет, но Илья Еременко, генеральный директор компании Praktis Consulting & Brokerage считает, что основной тенденцией развития рынка коммерческой недвижимости является появление крупных проектов девелопмента территорий со смешанной застройкой, включающей как коммерческую, так и жилую недвижимость: "Газпром Сити", "Набережная Европы", "Морской фасад", "Парадный квартал", "Под гербом" и т. п. Это объясняется совмещением функций при комплексной застройке, а также повышением рентабельности проектов за счет включения жилой функции (доходность жилья на продаже достигает 70% годовых, а сроки экспонирования на рынке не превышают год). Основные трудности, подстерегающие эти проекты, - нормативно-градостроительные ограничения, сложности с инженерией и геологией, а также недостаток опыта у западных консультантов и архитекторов в адаптации концепций к условиям местного рынка, слабое знание рынка жилья. Вместе с тем львиная доля объема предложения коммерческой недвижимости за пределами 2010 года будет формироваться этими проектами. ООО "Адмиралтейская строительная компания" совместно с ООО "Невский альянс" построит бизнес-центр рядом с реконструируемым Дворцом культуры им. В. П. Капранова. Бизнес-центр класса В или В площадью 7000 кв. м построят на месте бывшего тира на Московском пр., 97А. Объем инвестиций в проект -$10 млн. Правительство Петербурга приняло на заседании постановление о проектировании и строительстве ОАО "Авиелен А. Г." гостиницы и бизнес-центра на Пулковском шоссе. Под строительство центра будет использован участок общей площадью около 62 тыс. кв. м в так называемой деловой зоне "Пулково-3". |