| 08.08.2006 Санкт-Петербург: отмечается устойчивый спрос на офисные помещения Специфика петербургского рынка офисных помещений заключается в том, что на паритетных началах сосуществуют два вида офисов: классифицированные и нет. Причем спрос устойчив на все виды недвижимости для бизнеса. Сейчас практически все помещения, как в классифицированных бизнес-центрах, так и в стихийных заполнены. Оба сегмента развиваются параллельно. Мало того, существует большой и столь же устойчивый спрос на отдельные, так называемые встроенные помещения, расположенные в зданиях иного, нежели офисное, назначения. В будущем можно прогнозировать исключение неклассифицированных офисов из топ-сегментов рынка и их господство в сегменте невысокого качества и цены. Однако пока именно бизнес-центры класса D, по умолчанию оставляемые за рамками "цивилизованных" отношений арендодателя и арендатора, остаются "рынкообразующими". Малый и средний бизнес (на сегодня массовый потребитель), основной арендатор таких офисов, не гонится за престижным месторасположением и дорогой отделкой. Им важна низкая цена, которую обеспечивает сегмент D. Тогда как классифицированные центры А, В и С классов ориентируются на стихийные арендные ставки. Сейчас неклассифицированные БЦ полностью диктуют цены на офисном рынке Петербурга. Их много, помещения в них очень разные - на любой вкус и карман. Наиболее развитый сегмент - офисы невысокого качества, но по низкой цене: в этой нише им нет равных. Сейчас сохраняется ощущение, что этот сегмент рынка будет жить вечно, аккумулировав через несколько лет весь "недорогой" спрос. Уже сейчас перспективы бизнес-центров класса С, главных конкурентов на поле дешевого спроса, видятся неблестящими. В 2005 г. в этом сегменте практически не было прироста новых площадей, более того, не было интереса к реконструкции зданий под офисы С-класса, так как они нерентабельны (рентабельность составляет в среднем 10 лет). Тем временем помещения класса D могут обеспечить более низкую цену - $15 кв. м против ценника от $20 кв. м в месяц. Более того, стихийные бизнес-центры выигрывают в конкурентной борьбе даже в тех случаях, когда аренда в них выше, чем в специализированных. Объяснить это можно только инертностью арендаторов и исторически сложившимися представлениями о разнице цен. Основной спрос на классифицированные бизнес-центры сосредоточен в классе В. Ежегодно количество возводимых БЦ такого уровня растет. Средние арендные ставки - от $30 кв. м до $50 кв. м в месяц, но за первое полугодие 2006г. цена аренды здесь выросла на 3-4%, в основном за счет новых объектов. На фоне галопирующих темпов роста на рынке жилья, где такие показатели относятся не к полугодию, а к неделе, это полный штиль. Оптимальное соотношение цены и качества В-офисов, располагающих централизованным управлением, вытесняет из этого сегмента стихийные бизнес-центры. В топ-сегменте, в бизнес-центрах класса А, сейчас предложение ограничено. Офисных центров такого уровня в Петербурге не более десятка. Аренда там в 2-3 раза дороже, чем в сравнимых неклассифицированных объектах ($50-80/м2 в месяц), причем в этом сегменте также отмечен небольшой рост (в среднем на 4% за полгода). Общая площадь центра А-класса ограничена 3-5 тыс. кв .м, в то время как подобные офисные здания, сложившиеся естественным путем, могут быть и 20 тыс., и 30 тыс. кв .м. Это обстоятельство, не очень соответствующее понятию элитного офиса, вполне компенсируется не уступающим по качеству обслуживанием, поэтому и спрос на бизнес-центры класса А ограничен. Тем не менее, по данным компании Colliers International, до конца 2006г. будет введено в эксплуатацию более 65 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В, причем почти половина из них - класс А. В будущем должна продолжиться тенденция роста спроса на большие офисные блоки, а иногда и здания целиком. |