| 28.02.2006 Санкт-Петербург: увеличение арендных ставок не превышает инфляцию У собственников офисных центров практически не осталось возможностей увеличения доходности своих объектов за счет арендных ставок. Доходность офисной недвижимости складывается в основном либо из арендной платы, либо от продажи офисов. В 2004-2005 гг., по данным компании London Consulting & Management Company, прирост средних арендных ставок составил 10-15% для бизнес-центров класса В и до 20% для бизнес-центров класса С. Динамика объясняется в основном инфляцией, ростом стоимости основных строительных материалов, инженерных систем и коммуникаций (для новых и реконструируемых офисных центров), а также подкрепляется за счет относительно высоких арендных ставок во вновь введенных бизнес-центрах. Поэтому реальный рост арендных ставок за 2005 г. оценивается в 8-10%. По прогнозам аналитиков, в 2006 г. общий рост арендных ставок на офисные помещения составит 9-12%, а реальный рост - 5-7%. Для увеличения дохода управляющие и собственники прибегают к манипуляциям с расчетными единицами в договорах аренды, а также к выведению дополнительных услуг в отдельные счета сверх арендной ставки. Так, в 2005 г. доля арендаторов в бизнес-центрах класса В, производящих расчеты в долларах, продолжала сокращаться (в 2003г. - 74%, в 2004г. - 52%, в 2005г. - 36,4%); значительно увеличилась доля бизнес-центров, начисляющих арендные ставки в у.е. (45,5 % к 13% за аналогичный период прошлого года). Дополнительным инструментами повышения доходности офисного центра могут быть оптимизация операционных расходов за счет внедрения систем энергосбережения, оптимизация структуры эксплуатации и управления объектом. Так, по данным компании "Бекар. Консалтинг", благодаря аудиту службы эксплуатации бизнес-центра класса В и перераспределению затрат коммунальные расходы могут уменьшиться на 20%. |