| 20.12.2005 Застройщики добились своего, но остались недовольны В закон «О долевом строительстве» внесены поправки. Застройщики встретили их без энтузиазма, хотя изменения закона добивались целый год. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ был принят в конце прошлого года в составе пакета из 27 «жилищных» законов и вступил в силу 1 апреля этого года. Большинство московских застройщиков не пожелало работать в соответствии с его нормами, предпочитая альтернативные «серые» схемы, не попадающие под действие этого закона. На протяжении всего года столичные застройщики критиковали ФЗ № 214 и для борьбы с ним даже объединились в «Ассоциацию строителей России». Правда, как утверждают в Госдуме, было подсчитано, что 70% критических высказываний в адрес закона приходится на строителей Москвы и Московской области. А в других регионах по новому закону уже работают, причем в соответствии с ним в некоторых городах России ведется до 50% строек. Со стороны московского стройкомплекса большинство претензий сводилось к тому, что, во-первых, банки перестали кредитовать проекты, в которых есть дольщики, не желая нести субсидиарную ответственность. Во-вторых, закон позволял дольщикам в любое время забрать у застройщика свои деньги. В-третьих, он существенно ужесточил требования к строительным компаниям: право привлекать средства частных лиц теперь имеют лишь те из них, у которых нет долгов и на балансе которых имеются активы (и это притом, что в Москве для строительства каждого дома регистрируется новое юридическое лицо с фактически нулевым балансом). Критике подвергались и другие положения закона, часть которых теперь пересмотрена. Об особенностях нового документа рассказали в Госдуме. Одно из изменений в 214-ФЗ связано с тем, что банки перестают нести субсидиарную ответственность. Вместо этого в закон вводится страхование условий договора, когда в обмен на очередной взнос дольщика застройщик выдает ему страховой полис на всю эту сумму или на ее часть. В случае банкротства застройщика страховая компания возместит дольщику все убытки. Таким образом, банк освобожден от обязанности рассчитываться с дольщиками. Процентная ставка составит около 1,5% от вносимой дольщиком суммы. Это не сделает стоимость квадратного метра дороже, так как сейчас субсидиарная ответственность банка обходится в 3%. Однако, как признают сами разработчики данной нормы, по поводу такого страхования остается еще очень много вопросов – например, страховать всю сумму, вносимую дольщиками, или лишь ее часть. Авторы нового закона утверждают, что будет очень трудно застраховать всю вносимую дольщиком сумму. Также неясно, кому будет принадлежать дом в случае банкротства застройщика. Кроме того, потребуется еще определить, что именно страхуется, в каком объеме, и создать расчетную методику всех рисков. Если это будет сделано, в закон «О страховании» также придется внести соответствующие поправки. Еще одно новшество связано с тем, что застройщик теперь имеет право расторгнуть с дольщиком договор, выставив ему письменные претензии. Раньше застройщик мог расторгнуть договор только через суд, например, если дольщик не платит взносы. Кроме того, если сейчас дольщик имеет право затягивать платежи, то новая редакция закона в случае несоблюдения дольщиком графика платежей обязывает его выплачивать пеню. В пользу застройщика в закон внесено положение о том, что теперь он обязан предоставлять дольщику лишь документацию по тому дому, в строительство которого этот дольщик вкладывает деньги. Существующий же закон обязывает застройщика предоставлять дольщикам более широкий спектр документов, включая уставные документы, состав учредителей, балансы и пр. Контролировать деятельность строительной компании и выполнение ею обязательств перед дольщиками будет специальный муниципальный орган. Авторы нового закона не сомневаются, что местные власти охотно выделят необходимый штат людей для контроля над застройщиками. Застройщики отнеслись к новым нормам без особого энтузиазма, указав на их несовершенство. Как заявил коммерческий директор «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев, «отмена субсидиарной ответственности банков облегчит жизнь мелким и средним застройщикам. Больших строительных компаний эта норма мало касается, так как они могут построить дом, не привлекая банковские средства». По мнению Дмитрия Шмелева, шагом назад с точки зрения мирового девелоперского опыта и стремления к прозрачности бизнеса является положение о том, что застройщик не обязан показывать дольщику всю документацию, включая уставные документы. |