| 15.12.2005 Москва: строятся бизнес-центры для малого бизнеса Несмотря на высокие объемы строительства офисных площадей (ориентировочно 730 тыс. кв. м), спрос в столице продолжает превышать предложение. Причина - наличие в экономике значительного объема свободных денежных средств. Устойчивый платежеспособный спрос подталкивает ставки аренды вверх. В итоге стабилизация арендных ставок, которую ожидает рынок, переносится на 2007 год. Многие аналитики прогнозировали насыщение спроса в 2005 году, однако этого не произошло. Благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности, что позволило поглотить вводимые в эксплуатацию офисные площади и перенести прогнозы насыщения рынка на 2007-2008 годы. В 2005 году продолжилась тенденция к снижению количества вакантных площадей (для класса А доля свободных помещений составила 5,5%, а для класса В - 3,9%), что привело к росту арендных ставок. По сравнению с предыдущим периодом арендные ставки на офисы класса А увеличились на 5-7%, достигнув уровня 630-680 долл. за кв. м. В бизнес-центрах класса В арендные ставки выросли в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в среднем на 10-15%, достигнув 420-550 долл. за кв. м в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы). По мнению аналитиков компании Colliers International, сокращение доли вакантных помещений в офисах класса А в конце 2005 года объясняется ростом спроса на офисные помещения со стороны как российских, так и международных компаний. Рост спроса на офисные помещения классов А и В, заметно превышающий существующее предложение, обусловливает дальнейший рост ставок аренды и цен продаж. Что касается более дешевого сегмента рынка, то здесь диапазон минимального и максимального уровня арендных ставок по зданиям класса С составляет от 250 до 450 долл. за кв. м в год (включая НДС и эксплуатационные расходы). По сегменту "бизнес-центры" объем вакантных площадей составил в среднем 4,0%, по сегменту "административные здания" - 5,4-6,0%, по сегменту "встроено-пристроенные помещения" - 4,2-4,6%. Средний уровень арендных ставок по бизнес-центрам с января по октябрь увеличился на 2,0% (с 444,6 долл. за кв. м в год в январе 2005 года до 453 долл. год в октябре 2005 года), по административным зданиям - на 6,9% (340-380 долл.), по встроенным помещениям - на 3,6% (343-375 долларов). Цены продажи площадей в бизнес-центрах А и В увеличились в сравнении с аналогичным периодом 2004 года на 10-15%. Цены продаж офисов международного стандарта за десять месяцев 2005 года составили 3500-5000 долл. за кв. м для объекта класса А, 2000-3000 долл. для объектов класса В. "Увеличение цен продажи связано в первую очередь с недостаточным предложением качественных площадей и высоким уровнем спроса. Также снижение общего уровня инвестиционных рисков в свою очередь способствует росту инвестиционных вложений в недвижимость", - говорит Айдар Галлеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". Средние цены предложения по типам объектов в 2005 году составили: бизнес-центры - 1980-2500 долл. за кв. м, административные здания - 1800-2400 долл., встроено-пристроенные помещения - 2600-3600 долларов. По мнению г-на Галеева, на нынешнее состояние рынка коммерческой недвижимости повлияла целая цепь событий: ввод в действие нового Градостроительного кодекса, предусматривающего переход к системе правового зонирования городских территорий; скандал с попыткой рейдерского захвата здания ГИПРОМЕЗ в Москве; публичные заявления компании "Росбилдинг" о прекращении практики рейдерских захватов; начало изменений в составе ведущих игроков московского строительного рынка (в частности, приход на рынок Москвы корпорации РУСАЛ и т.п.). На сегодняшний день лидером рынка является проект "Москва-Сити". При всей противоречивости событий и оценок проект продвигается, вызывает интерес и в том или ином виде будет реализован. Проекты бизнес-центров высочайшего класса "Новый век" (Lotte & Lotte), "Дукат III" (Hines), White Square (AIG/Lincoln и Coalco) признанных международных девелоперов установят новые стандарты организации офисных площадей на рынке. Как считает Айдар Галлеев, достаточно сильно проявилась тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. В течение 2005 года на рынок вышел целый ряд подобных проектов: бизнес-центр "Pollars", бизнес-центр на Рязанском проспекте, Центр развития предпринимательства ЮЗАО, Российско-немецкий дом для малого и среднего бизнеса и т.п. Проекты по созданию бизнес-парков "Крылатские Холмы", "Аврора бизнес-парк", "Гринвуд бизнес-парк", "Кантри-парк", "Бизнес-парк Troy" демонстрируют интерес рынка к новому формату офисов. По словам Галеева, хотя осуществляющиеся в Москве проекты не вполне соответствуют классическим признакам бизнес-парков (низкоэтажные здания, большие земельные участки, невысокие арендные ставки), они пользуются устойчивым спросом на рынке. В то же время успешная реализация площадей бизнес-парка "Крылатские Холмы" доказала возможность осуществления высококачественных проектов за пределами центральной части Москвы. Децентрализация рынка, формирование в Москве новых деловых районов - это и насущная необходимость, и новые возможности для девелоперов, и резервы снижения арендных ставок. По словам Кирилла Савицкого, заместителя генерального директора ГК "Вашъ Финансовый попечитель", в офисном сегменте главной тенденцией 2005 года стал перенос крупными компаниями части своих подразделений в бэк-офисы. Как правило, это бизнес-центры классов В или В-. Основная активность девелоперов отмечается в районе Третьего транспортного кольца. Именно тут было сдано или находилось в различных стадиях строительства около 15 офисных центров. "Еще одна тенденция - развитие сегмента бизнес-парков на месте выводимых предприятий. Как правило, это бизнес-центры класса В-, чьим основным плюсом является невысокая арендная ставка (до 450 долл. за кв. м в год) и наличие большого числа парковочных мест на территории офисного центра", - подчеркивает г-н Савицкий. Светлана Муханова, генеральный директор компании Solo, отмечает продолжение строительства новых бизнес-центров и бизнес-парков за пределами МКАД. "Например, в бизнес-центре "Зеленый Град" ставки аренды составляют примерно 60-75% от аналогичных московских. Правда, эти площади пользуются чуть меньшим спросом, на что, в частности, указывают маленькие метражи сдаваемых помещений - от 50 кв. м. Но при этом в Москве таких площадей в бизнес-центрах практически не найти", - подчеркивает г-жа Муханова. Понятно, что у этого направления есть будущее. Оно обусловлено и более низкими затратами на строительство, и соответственно более низкими арендными ставками при том же примерно уровне рентабельности. Еще одно отрадное явление для столичного рынка офисной недвижимости - появление тематических бизнес-центров, например Science and Technology Park. "Это новое слово в реализации проектов в Москве, но эта инициатива уже подхвачена городом, который запланировал строительство полиграфического бизнес-парка на улице Шоссейной", - говорит Светлана Муханова. В целом за десять месяцев 2005 года стоимость офисной недвижимости выросла примерно на 6-8% по сравнению с прошлым годом. В большей степени (до 10-15%) выросли цены на низкокачественную недвижимость. По данным компании Colliers International, в 2005 году в Москве, как ожидается, будет построено 655 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В (класс А - 36%, класс В - 64%). Объем нового строительства офисных площадей классов А и В в 2006 году прогнозируется на уровне 700 тыс. кв. м (класс А - 35%, класс В - 65%). В условиях растущего спроса, ограниченного предложения и, как следствие, снижающейся доли вакантных площадей общий рост арендных ставок на офисные помещения классов А и В в 2005 году оценивается на уровне 8-14% и 6-10% соответственно. В следующем году планируется сдача в эксплуатацию нескольких крупных бизнес-центров. Это несколько ухудшает перспективу их реализации, вполне возможна ситуация затоваривания, насыщения рынка. "Но это может привести как просто к стагнации, так и к видоизменению рынка", - считает Светлана Муханова. По ее прогнозу, весьма вероятно дальнейшее увеличение интереса к строительству тематических бизнес-центров, "когда в нагрузку к арендуемым площадям придается профессиональное интересное сообщество". |