| 16.11.2005 Санкт-Петербург: доходные дома для бизнеса В Петербурге выгоднее стало строить бизнес-центры, чем жилые дома. В этом убеждают данные Петростата, строительных и риэлтерских компаний В 2005 году площади офисной недвижимости планируют увеличить до 3,4 млн кв. метров (+5,9% к 2004), две трети из которых относятся к низкой категории (класс С и ниже). Однако в 2004-2005 гг. резко выросло предложение площадей в категории В (повышенная комфортность) и А (премиум). Например, в 2005 г. практически не возводят бизнес-центров класса С, а доля ввода помещений класса С в новострое увеличилась до 77%. Во II полугодии планируется сдать в строй 17,4 тыс. кв. метров офисов премиум-класса (почти двукратный рост к аналогичному периоду 2004-го). Тем не менее спрос на офисы класса А остается неудовлетворенным. Особенно с учетом потребностей московских компаний, которые планируют разместить свои офисы в Петербурге. Создание такой офисной недвижимости в большинстве случаев приходит в противоречие с градостроительным регламентом Петербурга или создает технологические проблемы. В Москве себестоимость 1 кв. метра бизнес-центра класса В (без обременений) оценивается примерно в $900. А продажа готовых помещений идет по $2,8 тыс. за 1 кв. метр. Таким образом, рентабельность строительного бизнеса в данном случае может превысить 100%. При возведении элитного жилья она колеблется в пределах от 20% до 33%, а типовых домов - около 10%. Неудивительно, что часть издержек в домостроении строители стремятся компенсировать за счет офисной недвижимости. Аналогичные процессы происходят и в Петербурге: прежде всего, растет доля офисов в Центральном районе. При существующей динамике роста предложения коммерческой недвижимости в 2007 году ее площади могут увеличиться примерно на треть по сравнению с 2004 годом. Это позволит удовлетворить потребности в площадях класса В. Однако в дальнейшем уровень заполняемости объектов может снизиться из-за роста арендных ставок, которые увеличиваются ежегодно в среднем значительно выше уровня инфляции. Сейчас доля свободных качественных площадей составляет около 5%. Сложнее будет покрыть спрос в бизнес-помещениях уровня премиум. Во-первых, корпоративные клиенты жалуются на то, что уровень комфорта в них в Петербурге отстает от московских стандартов. Во-вторых, у местных компаний нередко не хватает ресурсов для реализации крупных проектов. Поэтому можно ожидать активизацию деятельности в Петербурге столичных строительных холдингов. Однако рентабельность их работы в Петербурге может оказаться ниже столичной, где значительную часть фонда в новых бизнес-центрах раскупают на стадии завершения строительства. В городе на Неве в таких объектах нередко преобладают арендаторы. При этом отмечается ротация арендаторов малых компаний, которые поначалу потянулись в бизнес-центры повышенной комфортности, а теперь съезжают из них в нежилой фонд уровня С. Соответственно доля арендаторов, которым требовались помещения площадью менее 50 кв. метров, сократилась вдвое. Более половины сдаваемых офисов занимают клиенты, арендующие до 200 кв. метров. При этом доля петербургских арендаторов в бизнес-центрах класса В неуклонно уменьшается, а их места заполняют представительства московских и иностранных компаний. |