| 25.10.2005 Офисы и торгцентры завоевывают регионы Строительство коммерческой недвижимости в последние годы развернулось практически во всех развитых и крупных региональных городах России и СНГ, таких как Санкт-Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород, Алма-Ата, Казань, Самара, Пермь, Киев, и многих других. В провинцию устремились как московские, так и зарубежные игроки рынка коммерческой недвижимости. История московского и петербургского рынков, накопленный опыт заставляют девелоперские компании торопиться занять там лучшие площадки. В городах-миллионниках России уже становится тесно от количества заявленных проектов. Но в каждом регионе есть своя специфика, которую необходимо учитывать и искушенному московскому инвестору, и расширяющим бизнес застройщикам из соседнего края, и, тем более иностранцам. У “варягов” недостает понимания нюансов местного рынка. Восполнить эти пробелы отчасти была призвана конференция “Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие”, прошедшая в конце сентября в Санкт-Петербурге. Поднятые на конференции вопросы из числа актуальных для инвесторов на региональных рынках — это те же инвестиционные стратегии приобретения и финансирования проектов, управление рисками, управление построенными объектами и их эксплуатация. Как считает Александр Шарапов, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), наиболее активным по развитию сектором во всех регионах, где в принципе строятся нежилые объекты, стала торговая недвижимость. За ней подтягиваются офисные центры. Что касается складов, то для этого сектора характерна та же стадия, которую переживал московский рынок в самом начале развития. Сейчас в регионах склады строят по схеме “для себя” и спекулятивный девелопмент не распространен. То же самое можно сказать и про качественные офисы (которые можно приравнять к классу А): они строятся компаниями для собственных нужд, реже — под заказ, и объекты почти не попадают на открытый рынок. Есть города с выраженной “офисной недостаточностью”, например Екатеринбург, где единственным комплексом А-класса будет местный Центр международной торговли. Аналитики отмечают для всех развитых городов, где ведется строительство, рост спроса, значительно превышающий объем предложения. Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, отметил, что общей чертой для регионов является рост ставок при отсутствии качественного предложения, что вызвано высоким спросом на коммерческие объекты. Региональные рынки коммерческой недвижимости развиваются неравномерно. Общепризнанные лидеры по степени развития рынка коммерческой недвижимости — Москва и Питер. Бурно идет строительство объектов коммерческой недвижимости в Казани, Новосибирске. Однако, казалось бы, не самые популярные и заметные города, как Пермь или Калининград, тоже были отмечены профессионалами на конференции в числе лидеров. По информации ГУД, с 2002 г. в Калининграде строительный бум. В городе насчитывается около 130 000 кв. м офисных площадей. Торговый сектор развивается наиболее быстрыми темпами. По данным отдела потребительского рынка мэрии Калининграда, общий объем стационарных торговых площадей (без учета мелкорозничной и передвижной торговой сети) составляет более 200 000 кв.м На конец 2004 г. обеспеченность торговыми площадями составила примерно 450 кв. м на 1000 жителей (в Москве этот показатель — 100 кв. м в торговых центрах на 1000 жителей). Цены на аренду торговых площадей значительно выше в отличие от ставок аренды в офисах — от $600 до $1800 за 1 кв. м. В Перми в первом полугодии 2005 г. на рынке аренды офисных помещений предлагались площади во встроенных блоках на 1-х и 2-х этажах жилых домов. Их доля составляет 34% от общего объема предложения. На данный момент в Перми функционирует около 15 бизнес-центров, в которых арендаторам предоставляются комплекс дополнительных услуг (охрана, уборка, организация питания). В основном они расположены в центральных районах города. Под офисы отводятся также помещения бывших НИИ, административных зданий государственных и частных предприятий. Минимальная арендная ставка в городе зафиксирована на уровне 120 руб. за 1 кв. м в месяц, а максимальная — 1200 руб. Наибольшим спросом с начала года пользовались помещения площадью до 100 кв. м с хорошей отделкой и по сравнительно умеренным ценам — от 500 до 550 руб. за 1 кв. м в месяц. Интересен с точки зрения развития коммерческой недвижимости и такой город, как Новосибирск. Здесь занимают офисы Ланта-банк, Сбербанк, Внешторгбанк. Среди объектов нового поколения есть довольно крупные здания — бизнес-центр общей площадью 14 000 кв. м, построенный в 2004 г., помещения в нем сдаются по $300 за 1 кв. м, не включая НДС. Общая для региональных рынков черта — высокая доходность, говорит Наталья Пирогова, управляющий фондом Fleming Family & Partners (FF&P). То есть если в Москве от девелопмента торгового центра можно получить 16-20%, то в каком-нибудь городе-миллионнике, соответственно, еще выше. Эти два фактора — дефицит существующих качественных площадей и высокая доходность — весьма привлекательны для инвестора. Основные риски, которые здесь поджидают игроков, — это, по словам Пироговой, слабая законодательная база и непрозрачность рынка. |