24.10.2005  Москва: офисы по-прежнему любят центр

   В Москве формируются новые деловые зоны, которые застраиваются бизнес-центрами современного формата. Но первой и старейшей такой зоной считается центр столицы, или, говоря языком игроков рынка, Центральный деловой район (CBD).
   Границы условны, но большинство экспертов определяют его как зону внутри Садового кольца плюс часть Замоскворечья. Она стала развиваться с начала 1990-х гг., поэтому получилось так, что ее история совпала с ключевыми этапами формирования самого офисного рынка столицы. Да и сейчас центр представляет собой огромную площадку для строительства новых офисных зданий. И тому есть закономерные причины.
   Пока именно в CBD и на прилегающих к нему территориях сосредоточены самые первоклассные офисы Москвы. Около 1,25 млн кв. м офисов класса А, 0,75 млн кв. м — класса В, по данным Paul's Yard. Всего в Центральном деловом районе примерно 800 офисных комплексов А- и В-класса. Для сравнения: общий объем арендуемых площадей в зданиях классов А и В — около 3,9 млн кв. м, из них А — около 1 млн кв. м, В — около 2,9 млн кв. м.
   Уже начинаются споры о дальнейшей судьбе CBD, о том, не утратит ли он деловой функции, не станет ли больше туристическим и историческим центром, как задумало правительство города. Но пока самые крупные офисные проекты, не считая “Сити”, реализуются опять же в центре.
   Пока, по оценкам аналитиков, около 50% спроса на офисы А- и В-класса приходится на Центральный район. В 2005 — начале 2006 г. в центре должны быть завершены “Дукат Плейс — III” на ул. Ярослава Гашека, 6, площадью 31 000 кв. м, (девелопер — Hines), “Аврора Бизнес Парк II-III” на Садовнической набережной, 82 (80 000 кв. м, Forum Properties). Начнется строительство бизнес-центров на месте промзон, а также реализация масштабных проектов таких компаний, как “Стройинком-К”, “Капитал Груп”, “Ведис”.
   В центре самые высокие арендные ставки — на качественные офисы. Порой в кварталах около Кремля они могут достигать $1000 за 1 кв. м в год без НДС, в то время как средняя цена на рынке — $650 без НДС в классе А.
   По мнению экспертов, считать, что площадок под офисное строительство в центре не осталось, неправильно – здесь еще много невостребованных или развалившихся зданий, есть промзоны.
   Так, крупная компания-девелопер, холдинг КРТ (“Корпорация развития территорий”), в 1994 г. провела инвентаризацию территорий Якиманки и Замоскворечья, общая площадь участков составила 960 га. Совместно с городскими властями с этой территории были выведены промпредприятия, часть из них — перепрофилирована. В конце 1990-х гг. КРТ построила “Дом немецкой экономики”, здание банка “Австрия”, офисный комплекс “Полянка Бизнес-парк” и офисные здания на ул. Большая Ордынка, 50-52. Cамым грандиозным обещает стать участие КРТ в проекте “Золотой остров”, где на 40 га в черте Берсеневской, Софийской и Болотной набережных будет построено более 1 млн кв. м офисных, торговых, гостиничных и жилых площадей.
   Правда, координационные функции по проекту с недавних пор переданы “Москапстрою”, но, по словам руководителя пресс-службы КРТ Валеха Рзаева, его компании все равно принадлежит почти две трети участков острова, а результатов проведенных компанией за собственный счет геодезических и прочих исследований там нет даже у правительства Москвы.
   Из крупных долгостроев, которые появились на пороге 2000-х гг., есть такие, например, как “Царев сад” недалеко от Кремля. Его девелопер — компания “Кейстоун” приступила к строительству в конце 1990-х гг., но так и не завершила начатое. Площадь комплекса “Царев сад” была по проекту более 83 000 кв. м, на его строительство Сбербанк выделил $90 млн. Работы на площадке прекратились практически сразу после смерти основателя “Кейстоуна” Геннадия Шульмана.
   Опять же рядом с Кремлем задумывался проект многофункционального комплекса “Кремлевский”. Для него федеральные власти никак не могли найти инвестора. Концепция менялась несколько раз, в проект добавлялись офисные, торговые, гостиничные площади, здание на бумаге доросло до 90 000 кв. м и потребовало около $200 млн инвестиций. Руководил процессом ФГУП “Федеральный комплекс “Кремлевский”. Окончательного решения о строительстве так до сих пор и не принято.
   Центральный деловой район формируется неравномерно. Естественно, что на его территории участки бизнес-застройки чередуются с жилыми кварталами или промзонами. Однако аналитики рынка сделали любопытное наблюдение: внутри Садового кольца есть островки деловой активности, кварталы, живущие собственной жизнью. Такие небольшие деловые зоны формируются в местах скопления нескольких крупных бизнес-центров.
   В таких местах на улицах особенно много людей в пиджаках и галстуках, спешащих на важные встречи, машин представительского класса и кафе, в которых в течение всего дня деловые люди встречаются для переговоров. Например, один из таких кварталов находится на Павелецкой площади, где поднимаются в небо башни “Павелецкой Плазы”, построенные “Энкой”.
   Как считает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, самое заметное скопление офисных зданий наблюдается на улицах и переулках вокруг Кремля. Во-первых, Романов переулок и Никитский переулок, в первом стоит бизнес-центр “Романов двор” (в 2006 г. будет построена третья фаза комплекса площадью 12 000 кв. м, а общая площадь трех фаз составит 58 000 кв. м). Во-вторых, это ул. Воздвиженка и Вознесенский переулок, в котором находится комплекс “Усадьба” (д. 22, 37 500 кв. м). В-третьих, это те же Газетный переулок, Тверская улица и Большая Дмитровка, Петровка, Столешников переулок и Никольская.
   “Другой ярко выраженной деловой зоной в пределах центра является район между ст. м. "Пушкинская" и "Тверская", — рассказывает Лаирова. — Здесь находится известные бизнес-центр "Галерея Актер" на (ул. Тверская, 16, 11 000 кв. м), он построен в середине 1990-х гг. Здесь же многофункциональный центр на Страстном бульваре, 8-10, офисный комплекс на Тверской, 22б, и многие другие”. Из-за того что офисная недвижимость в этом районе особенно востребована, здесь много жилых зданий, в которых часть квартир переведена в нежилой фонд. Как считает Лаирова, эти офисы расходятся на ура, несмотря на то что они не часть бизнес-центров, а только благодаря местоположению. Один из таких примеров — дом 4/3 на Страстном бульваре.
   Еще один из сложившихся деловых кварталов — это район Цветного бульвара. Турецкая компания “Энка” построила здесь несколько бизнес-центров: в Последнем переулке, на Цветном бульваре и Садовой-Самотечной. На ул. Трубной находятся здания фирмы “Инженер”. На Трубной же расположен комплекс “Миллениум-Хаус” (8036 кв. м).
   В районе ст. м. “Тургеневская” и “Красные Ворота” в последнее время появился ряд новых, современных бизнес-центров класса А: “Мясницкая Плаза”, “Георг Плаза”, бизнес-центр на Чистопрудном бульваре. Формируется кластер деловой активности вокруг ст. м. “Курская”, где из уже действующих комплексов — здания в Лялином переулке, в Подсосенском переулке. А из строящихся — большой бизнес-центр Citydel на Земляном Валу, который возводит ЗАО “Тема”.
   Однако все эти небольшие деловые кварталы центра очень разные между собой не только в градостроительном облике или ритме жизни, но и по уровню престижности в деловых кругах и по арендным ставкам. Престижны Сретенка, Тверская, Патриаршие пруды, Новый Арбат, юго-западная часть центра. Возле площади Тверской Заставы на “Белорусской” формируются новые деловые кварталы.
   На популярной Ордынке при условии, что бизнес-центр новый и удачный по концепции, офисы могут сдаваться по 635 евро за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов. На Овчинниковской набережной, которая тоже пользуется высоким спросом, как и многие набережные Замоскворечья, офисы в новых комплексах сдаются и по $670, и по $850, не включая НДС и эксплуатационные расходы.
   В течение первого полугодия 2005 г. в эксплуатацию было введено около 10 крупных бизнес-центров, и восемь из них расположились на территории Центрального района. В этом году стало известно и о совсем новых масштабных объектах, появления которых следует ожидать уже в 2006-2008 гг. и которые пока находятся на самых первых стадиях реализации. Крупнейшим проектом на территории центра на месте выведенной промзоны станет, пожалуй, проект инвестиционной компании “Нерль”. По данным Knight Frank, это будет качественный офисный комплекс “Красная роза” на 70 000 кв. м на месте одноименной фабрики. Объем инвестиций, по данным девелоперов, составит более $200 млн.
   Другим крупным гостинично-деловым комплексом на месте выведенной промзоны станет проект “Ведис Групп” стоимостью $100 млн. Концепция включает четыре офисных корпуса по 15 000 кв. м на площадке Московского фурнитурного завода.
   Компания Noble Gibbons / CB Richard Ellis назначена агентом по сдаче в аренду бизнес-центра “Серебряный город”, который строится на Серебрянической набережной и составит 60 000 кв. м общей площади. Около 40 700 кв. м будет в этом комплексе отведено под офисы.
   На Покровке, которая за последний год вышла в лидеры среди московских улиц по скорости появления новых магазинов, кофеен, ресторанов и банковских представительств, строится современный офисно-гостиничный комплекс “Покровские ворота”, реализацией помещений которого будет заниматься консалтинговая компания Dominique Renard. Общая площадь офисной части составит 14 772 кв. м. Строительство планируется завершить во II квартале 2006 г.
   На московском офисном рынке и в частности на центральной его территории наблюдатели отмечают сейчас несколько явных тенденций. Это все увеличивающееся число объектов многофункционального назначения, среди которых особенно распространены офисно-торговые. Практика показывает, что за счет такого сочетания повышается рентабельность проектов.
   Еще одно веяние времени — это девелоперы, пришедшие в офисную недвижимость из соседних секторов или с других рынков. Известны примеры, когда строители жилья начинают заниматься коммерческими объектами. Или когда банки начинают не только финансировать проекты, но и играть в них роль девелопера.
   Но главным ресурсом для строительства больших многофункциональных комплексов становятся промзоны. Только в первой половине 2005 г. было заявлено о строительстве 12 деловых комплексов на месте выводимых предприятий. Многие из таких комплексов строятся в Центральном деловом районе. Вторая подходящая для масштабных проектов территория — площадки вокруг Третьего транспортного кольца.