| 05.08.2005 Москва: в ЦДП прошла встреча предпринимателей с руководителем Департамента имущества В Центральном доме предпринимателя в рамках работы клуба читателей газеты «Деловая Москва» состоялась встреча с руководителем Департамента имущества г.Москвы Владимиром Силкиным. В ходе нее он рассказал о планируемых изменениях в ставках арендной платы за нежилые помещения, принадлежащие городу, а также ответил на вопросы предпринимателей. В.: Расскажите, пожалуйста, о прогнозе арендной платы на 2006 год и политике московских властей в области арендной платы. В. Силкин: Сейчас идет последовательная реализация программы, которую мы объявили год назад. Политика города и Департамента имущества по отношению к арендным ставкам не изменилась принципиально, хотя, проведя целый ряд круглых столов, совещаний, встреч с Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства г.Москвы, другими отраслевыми департаментами мы некоторые коррективы внесли. Если говорить в целом, то правительством Москвы принята трехлетняя программа социально-экономического развития города, одним из разделов которой является политика в области арендных отношений. Эта политика гласит, что к 2008 году мы должна перейти к рыночным ставкам арендной платы последовательно, путем ежегодной индексации арендной платы, но учитывая, что арендная плата не может быть выше рыночной. К концу этого года мы будем иметь систему массовой оценки помещений, которая позволит оценить их рыночную стоимость с точки зрения месторасположения и с точки зрения тех или иных видов бизнеса. Понятно, что рыночные ставки для торговли, офисов и складских помещений должны быть разные. Эту большую работу совместно с Финансовой академией, академией Плеханова и целым рядом научных институтов мы завершаем и хотим в ноябре выйти на правительство с тем, чтобы у всех был ориентир - система оценки арендной платы. В течение трех лет ежегодно мы будем увеличивать ставки арендной платы на 30% (последний год - на 20%) за помещения, принадлежащие городу, естественно, не переходя рубеж рыночных ставок. Другая часть политики – система поддержки. Сейчас общие приоритеты системы поддержки обновляются, но в целом система осталась почти без изменений за некоторым исключением. Мы предполагаем, что каждый год в рамках бюджета будет приниматься решение по поддержке тех или иных видов бизнеса, или тех или иных видов организационно-правовых форм бизнеса. Каждый год будут утверждаться в рамках бюджета выпадающие доходы, т.е. те финансовые ресурсы, которые город фактически не будет получать, поддерживая те или иные виды бизнеса. Мы должны в течение месяца выпустить документ на 2006 год по тем направлениям поддержки, которая будет осуществляться на следующий год в рамках бюджета 2006 года. 23 августа по этому вопросу пройдет заседание правительства города. По малому бизнесу: 6% малого бизнеса арендует площади у города, 94% находятся в менее комфортабельных условиях и арендуют по рыночным ставкам у частных собственников. Необходимо разделить поддержку малого бизнеса – на формальную, только за то, что он является малым бизнесом, и малого бизнеса, осуществляющего те или иные виды деятельности. Поэтому мы предлагаем два вида поддержки: разделить бизнес на приоритетные виды бизнеса и неприоритетные. Например, торговля - неприоритетный для города вид бизнеса по той причине, что здесь очень серьезная конкуренция и принципиальной задачи город не решает. Есть приоритетные виды малого бизнеса – наука, производство, здравоохранение и целый ряд других. Мы хотим с соответствующими департаментами очень подробно прописывать те виды бизнеса, которые являются на соответствующий год приоритетными, и будем вводить разные степени поддержки. Для неприоритетных видов бизнеса должен быть понижающий коэффициент 0,75, а для остальных, приоритетных, коэффициент 0 – минимальная ставка, либо 0,25, 0,15. Саму эту систему приоритетов и определения тех или иных видов понижающих коэффициентов мы должны создавать совместно с соответствующими департаментами – поддержки и развития малого предпринимательства, потребительского рынка и услуг, науки и промышленной политики. Тем самым мы окажем серьезную поддержку тем видам бизнеса, которые нужны городу. Второй вид поддержки - для неприоритетных видов бизнеса. Мы исключаем из видов автоматической поддержки предприятия, которые получали льготы только потому, что они имели ту или иную организационно-правовую форму. Некоммерческие и общественные организации сразу имели автоматическую поддержку. Мы будем вводить адресную поддержку таких организаций, и только тех, которые участвуют в благотворительных программах либо реально работают на решение тех или иных социальных задач города. В.: Какую площадь занимают некоммерческие и благотворительные организации, предприятия малого бизнеса? В. Силкин: Из 7,5 млн кв м площадей, принадлежащих городу, общественные организации занимают чуть более 1 млн кв м, а малый бизнес - более 2,5 млн кв м. То, что я говорил, не означает, что мы лишаем их поддержки, мы переходим к адресной поддержке. Не поддержка просто, например, Клуба любителей охоты, любителей рыбалки, филателии и т.д., которые сейчас имеют льготы, или, например, Клуба любителей автомобилей Феррари – поддерживать, который, наверное, неправильно. Эти организации лишаются поддержки, но арендная ставка не может быть повышена более чем на 30%. Это означает, что она придет к рыночной ставке не к 2008 году, а к 2012. В.: Есть примеры, их много, когда ставка арендной платы повышается территориальным агентством Департамента имущества не в 2,5 раза, а в 3-4-8 раз. В. Силкин: Мы в свое время издали приказ по департаменту, в котором написано, что директорам территориальных агентств категорически запрещается при расчетах арендной платы повышать ее более чем на 50%. Этот приказ давайте опубликуем, давайте сделаем «горячую линию» по этому вопросу. Могут быть единичные случаи – это не может быть в массовом порядке. Мы разберемся с каждым таким случаем. Такую политику мы объявили, поэтому здесь не должно быть нарушений, а кто нарушает, давайте мы их поправим. А если надо, то и уволим за такие вещи. У каждого из директоров предприятий есть кадровые проблемы, и у нас они существуют - не так просто найти людей. В.: Проблема не в документе, а его применении. На практике каждое террагенство, видимо, выполняет план по сбору арендной платы? В. Силкин: Давайте эти факты разбирать. На самом деле, есть другая проблема. В том нормативном документе, который мы принимали, действительно, есть возможность увеличения более чем на 50%, но это решает межведомственная комиссия. Например, ресторан Макдональдс имеет ставку арендной платы 1 рубль за 1 кв метр. Если сделать ему минимальную ставку – 690 рублей, то она повысится в 690 раз. Еще примеры. В прошлом году мы разослали уведомления о повышении арендной платы условно на 30%. Год предприятие не подписывало эти расчеты, с нами судилось. Через год оно согласилось, но в течение года они платили по старым расценкам. Вопрос о справедливости: одни стали платить на 30% больше в бюджет, другой судился и не хотел платить. Необходимо всех поставить в одни условия, объективные и справедливые для всех. В.: Что делать, если предприниматель столкнулся с повышением со 100-200-300%-м повышением арендной платы? Мы не против собрать все заявления и принести вам. Но может быть есть другой механизм? В. Силкин: У нас огромное количество судебных дел, и никто не боится с нами судиться. Это нормальная норма, мы к этому относимся рационально. Давайте подумаем над механизмом. У нас есть комиссия по спорным вопросам, которая заседает два раза в неделю. Когда есть жалоба, мы выносим её на эту комиссию, приглашаем представителей территориального агентства. Комиссию веду я, мы все вопросы рассматриваем. Давайте подумаем над «горячей линией». Я тоже заинтересован в том, чтобы те правила, которые установлены правительством Москвы, выполнялись скрупулезно и не компрометировали саму идею. Я считаю, что если будет предметный разбор, может, мы раз или два или три накажем кого-то. У нас введена очень жесткая система стимулирования труда в департаменте, и очень жесткая система отслеживания исполнения. У нас 200 тысяч документов - годовой оборот, каждый день я подписываю порядка 300 документов, т.е. система большая, но она должна работать четко. В.: Каков порядок получения в аренду офисных, складских помещений, а самое главное, какова система информирования о наличии свободных помещений в городе, чтобы не получать их через посредников? В. Силкин: У нас фактически есть две формы предоставления помещений: приоритетной формой является аукцион. Есть еще другая форма предоставления - без конкурса, но в подавляющем большинстве это выполнение постановлений правительства по выводу выселения арендаторов или собственников из реконструируемых кварталов. По объемам переселение – это около 300-400 организаций должны переселяться ежеквартально. Все остальное мы выставляем на аукцион. Система аукциона - самая прозрачная и справедливая. У нас есть сайт ГУПа, где постоянно публикуется информация, что мы продаем. Мы еженедельно проводим такие аукционы, каждую неделю 6 или 8 лотов продается. Никаких проблем нет. Мы просим, чтобы и террагентства дублировали эту информацию. Мы уже год эти аукционы проводим, сейчас подведены годовые итоги. У нас коммерческая ставка арендной платы – 72 доллара за метр – не льготная, а коммерческая, среднегородская. Стартовая цена – 2600-2700 за метр, а итоговая цена – 6 тысяч рублей в среднем, 4,5-5 тысяч рублей – подвалы и 8 тысяч рублей – первые этажи. За этот год было продано 25 тысяч кв м площадей. В.: Очень хорошая идея, которая поддерживается предпринимателями, по созданию строительных кооперативов - ЖСК только для бизнеса – офисных, складских помещений и т.д. Как вы к этой идее относитесь? В. Силкин: Очень хорошо отношусь на самом деле. Мы поддержали Департамент поддержки и развития малого предпринимательства, считаем, что такой инкубатор, который бы включал в себя на первых этажах систему поддержки – консультирование и др., а наверху – предпринимателей, которые объединились в ЖСК. Мы эту систему поддерживаем, а департамент её продвигает. По–моему, несколько таких объектов на выходе, один уже построен – деловой центр. Это хорошее дело, потому что из 7,5 млн кв метров, принадлежащих городу, мы всего 25 тыс. кв м смогли продать, а все, что высвобождается, - отдается на аукцион или на переселение. В.: Когда строит малое предприятие, город забирает 20% площадей, где справедливость? В. Силкин: Есть система инвестиционных контрактов, и Тендерный комитет сейчас проводит торги. Бывает и 20%, и 30%, и 40% площадей отходит городу. 20% городских площадей потом отдаются в первую очередь малому бизнесу по льготным ставкам. Есть два варианта расчетов с городом – либо деньгами, либо площадями. Когда кто-то строит (я не говорю о жилье), возникает нагрузка на инфраструктуру – необходимо вести коммуникации, строить дороги, в инфраструктуру нужно вкладывать деньги – делает это бюджет. Поэтому это один из вариантов расчета с бюджетом. А мы получаем площади, и на самом деле мы бы не смогли решать проблему поддержки малого бизнеса, магазинов шаговой доступности и иных социальных проектов, если бы у нас не было городской площади. В.: Почему срок оплаты за аренду – 5 число каждого месяца - не переносится, когда попадает на выходной или праздничный день? В. Силкин: Мы приняли решение о том, что нужно перейти от поквартальной оплаты к помесячной, потому что это несправедливо - авансом за квартал оплачивать арендную плату. Это большая нагрузка для бизнеса. Соответствующее поручение мы дали директорам территориальных агентств, чтобы до конца года все желающие перешли на помесячную оплату – это реальная поддержка. Что касается 5-го числа, то в январе, когда у нас были длинные выходные, я издавал приказ о том, чтобы перенести до 15 января, и никаких штрафных санкций не взыскивать в связи с праздниками. В.: Как решить проблему длительности срока заключения договора аренды? В. Силкин: Мы действительно имеем два узких места. Первая – техническая проблема – БТИ: у нас с ними есть соглашение о том, что они должны в течении двух недель давать нам соответствующие выкладки. Бывает, дают в течении трех недель и месяца, это проблема, которая не связана с нашей работой. Есть вторая проблема и более серьезная. Она связана с тем, что Федеральная регистрационная служба не может по своим техническим возможностям обработать такое количество документов. Из-за этого вместо 500 документов в день она принимает 100 документов. Мы объявили общую политику борьбы с нарушителями – арендаторами, нарушающими существенные условия договора. Причем очень понятные совершенно критерии, по которым введены соответствующие нормативные документы. Те арендаторы, которые несвоевременно оплачивают арендную плату и имеют соответствующие долги и те арендаторы, которые несвоевременно подписывают расчеты, в соответствии с постановлением правительства существенно нарушают условия договора и не имеют преимущественного права на пролонгацию договора аренды. Те, кто имеет отношение к льготам, тоже должны соблюдать правила игры. Кто соблюдает правила игры, а договор аренды закончился, и за 2 месяца сданы документы, с ними никто не будет расторгать договор аренды, если не было существенных нарушений, в соответствие с ГК РФ. После окончания договора аренды наступает такое понятие, как договор аренды пролонгирован на неопределенный срок. Через месяц или через два мы документы получили, предприниматель платит по старым расценкам, получил новые документы - платит по новым расценкам. А те, кто нарушал, с теми будет инициировано досрочное расторжение договора аренды. В.: Получив непригодное помещение под офис, мы выполнили в нем ремонт, а в компенсации средств нам отказали – правомерно это или нет? В. Силкин: Действительно, ситуация несправедливая, мы это видим. Потому что нелогично получается: приходит арендатор, делает там ремонт, потом приходит оценщик, и на основании оценки после ремонта делает ему еще большую ставку арендной платы. Поэтому мы подготовили постановление правительства Москвы, которое будет регламентировать порядок учета затрат, связанных с реновацией нежилого фонда. Там будет все прописано, мы его очень долго обсуждали и с нашими террагентствами, и несколько круглых столов проводили с риэлтерами. Как делает любой собственник: он говорит – ты вложил деньги, мы эту сумму минусуем из арендной платы, после этого переходим к нормальным ставкам. Идеология заложена, и я думаю, мы в течение месяца - максимум - выпустим это постановление, которое будет давать легитимное право учитывать эти затраты. В.: Сдали документы для самостоятельной регистрации в федеральную регистрационную службу, поменяли форму собственности АОЗТ на ЗАО - документы оформлялись порядка пяти месяцев, для того, чтобы просто поменять название. Получили пакет документов, но в нем нет регистрации прав города. Кто должен этим заниматься и в какие сроки? В. Силкин: Должно заниматься территориальное агентство Департамента имущества. На самом деле, мы категорически запретили отдавать документы на регистрацию арендаторами. Потому что мы ввели эту систему «одного окна» для того, чтобы вы нам дали пакет, и если есть необходимость регистрация прав города, мы должны пакет полностью сформировать и отдать на регистрацию в федеральную службу регистрации. Мы регистрируем права города – Департамент имущества. Теперь вам надо сдать все в систему «одного окна». В.: Правительство Москвы пропагандирует создание магазинов шаговой доступности, но многие магазины, которые находятся около дома, сейчас с трудом «сводят концы с концами». Не в пример тем магазинам, которые расположены на центральных магистралях, около станций метро, пересадочных узлов. Ко всем не может быть одинаковый подход - 30%-е увеличение ставки арендной платы. Территориальность, районность надо обязательно учитывать. В. Силкин: Рыночная стоимость недвижимости внутри жилого микрорайона и на магистрали совершенно разная, поэтому здесь должен учитываться рыночный фактор. Мы сейчас обсуждаем с Департаментом потребительского рынка и услуг систему поддержки магазинов «шаговой доступности». У нас одна проблема - как это формализовать, чтобы под эту категорию не попали все магазины подряд. Нам нужно четко определить, что такое магазин шаговой доступности, который работает на жилой микрорайон. Эти магазины будут иметь другие льготы, они не будут подпадать чисто под раздел «торговля». Мы это решение примем в рамках планирования бюджета, который будет рассматриваться 23 августа. До середины сентября этот вопрос будет урегулирован, а повышение ставок аренды будет с января месяца. Для магазинов «шаговой доступности» цена аренды будет меньше. В.: У нас парикмахерская, помещение выставляется на аукцион. Есть ли у нас преимущественный шанс на выкуп, или только через аукцион? В. Силкин: Есть только один способ приватизации – аукцион. Если Госдума примет закон о предоставлении преимущественного права арендаторам, будем выполнять такой закон. В.: Вы понимаете, что повышение ставок в городе приведет вообще к росту ставок на арендную плату и на рынке, потому что многие ориентируются на ставки города. Город думает о развитии малого бизнеса и президент об этом говорит. Надо предпринимать какие-то действия по увеличению количества нежилых помещений, потому что только таким образом можно останавливать рост рыночных ставок на недвижимость. В. Силкин: Согласен, что это единственный рыночный способ, но Департамент имущества не строит помещений. Есть программа обеспечения малых предприятий нежилыми помещениями, которую реализует Департамент поддержки и развития малого предпринимательства, в ее рамках идет выделение нежилых помещений для малого бизнеса. Другое дело, и мы выйдем, скорее всего, с предложением в начале следующего года о том, что нам нужно уйти от инвестиционных контрактов, когда мы делимся с инвестором площадью 40 на 60 или 30 на 70. Потому что это неправильно: человек построил помещения класса «А», а мы говорим - отдай малому бизнесу. Логично взять деньгами, а мы бы на эти деньги строили помещения класса «С». Для того, чтобы удовлетворить весь малый бизнес в городе Москве муниципальными площадями, нужно 50 млн кв м площадей, у нас всего в аренде 7,5 млн кв м, и 2,5 млн кв м - это площади, которые находятся у малого бизнеса. Конечно, нужно строить, но проблема в земле и её отсутствии. Мы должны дать возможность инвесторам строить больше. Чем больше будет частных площадей, тем меньше будет ставка арендной платы, больше будет выбор. В.: Вы говорите, что вышло распоряжение о том, что подвалы в состоянии «не кондиции» будут передаваться в префектуры и прочее. А какая будет арендная ставка? В. Силкин: Арендная ставка везде будет рыночная. Другое дело - по практике, которая у нас есть, рыночная ставка в подвале очень небольшая. Если подвал в плохом состоянии, комиссия принимает решение - два года минимальная ставка для того, чтобы можно было провести реконструкцию подвала. Минимальная ставка в эти два года - 690 рублей за кв м. Те подвалы, которые выставляются на аукцион, - в более или менее приличном состоянии. Те, которые не выставляются, - членами комиссий в префектурах рассматриваются. По подвалам - такая ситуация, как и по помещениям: они два раза выставляются на аукцион, затем - на продажу. Следующая встреча с В. Силкиным состоится в третьем квартале с.г. |