25.07.2005  Застройщики ушли из-под закона

   Закон о долевом участии в строительстве, принятый для защиты частных инвесторов, до сих пор никого не защитил. За три с лишним месяца его действия ни одного договора долевого участия в строительстве в Москве не заключено. Жилье по-прежнему продается на стадии котлована, но людям приходится покупать его через обходные схемы.
   Как сообщили в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (оно должно регистрировать договоры долевого участия), с 1 апреля, когда начал действовать закон, в Москве не было заключено ни одного такого договора.
   А для продажи свежих объектов компании изобретают другие юридические схемы, выводящие сделки со строящимся жильем из-под действия нового закона. Например, строительная компания “Мастерок” в своей рекламе предлагает гражданам заключать предварительный договор бронирования права покупки квартиры.
   Многие компании решили привлекать средства частников с помощью векселей. Покупатель будущей квартиры за внесенные средства получает ценную бумагу, по которой векселедатель обязуется заплатить ему фиксированную сумму по истечении срока векселя. Хотя покупатель рассчитывает получить жилье, это не прописано ни в самой ценной бумаге, ни в договорах купли-продажи векселя. Так, в частности, работает сейчас корпорация “Социальная инициатива”.
   В группе компаний СУ-155 и “Сити — XXI век” кроме продажи векселя заключают еще и договор о намерениях, где сказано о будущем праве векселедержателя на получение квартиры. “Вексельная схема — это продажа ценной бумаги, которая [юридически] не связана с определенной квартирой. То есть гипотетически ты можешь обменять ее потом на квартиру, а можешь получить обратно свои деньги, — разъясняет партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.- На этот договор не распространяется ни закон о защите прав потребителей, ни закон о долевом строительстве”.
   Вторая схема привлечения частных средств для строительства жилья — подписание предварительных договоров. “Как только физлицо вносит деньги, заключается предварительный договор и бронируется квартира в строящемся доме. После сдачи дома госкомиссии оформляется договор купли-продажи”, — объяснили в компании “Мастерок”. По схожей схеме продает квартиры и “МИАН-Девелопмент”.
   В “Главмосстрой-Недвижимости” клиентам предлагают подписать два документа: по агентскому договору компания подбирает квартиру, а по договору о намерениях обязуется в течение 60 дней после оформления квартиры в собственность заключить договор купли-продажи.
   Адвокат московской коллегии “Князев и партнеры” Владимир Юрасов считает, что предварительный договор не противоречит Гражданскому кодексу. “Но, как правило, строители составляют его таким образом, чтобы физлица не могли доказать свою правоту в случае невыполнения ими каких-то обязательств”, — замечает он.
   В Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) не видят в этом трагедии. “Идея закона была в том, чтобы максимально усложнить участие граждан в инвестировании для минимизации их же рисков. Людям надо четко дать понять, что, вступая в процесс инвестирования, они уже не потребители и не могут требовать таких же прав, что и при покупке квартиры в готовом доме”, — говорит член правления КонфОП Диана Сорк. Риски, которые несут граждане, адекватны разнице в цене строящегося и готового жилья, считает она (эта разница может составлять 35-40%).
   “Разработчики закона хотели защитить частника, но сделали закон настолько неработоспособным, что застройщики вынуждены разрабатывать серые схемы, чтобы продолжить работать с частными инвесторами”, — оправдывает коллег заместитель гендиректора компании “Новая площадь” Евгений Фетисов. Такое же мнение у представителя корпорации “Инком-Недвижимость” Сергея Елисеева.
   Отказываясь работать по договорам долевого участия, строители пытаются дискредитировать закон, чтобы добиться его изменения, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
   Депутаты Владислав Резник и Георгий Боос предложили поправки в этот закон еще 15 марта, напомнила руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок (ЦСР) Надежда Косарева, но правовое управление администрации президента и правительство РФ дали отрицательные заключения. “Они считают, что поправки снижают защиту потребителя. Мы надеемся, что осенью удастся их принять”, — говорит Косарева.
   “Мы не собираемся работать в рамках этого закона — если не будут приняты поправки к нему, мы либо приостановим деятельность, либо уйдем с рынка”, — заявляет гендиректор компании “Стройинвестрегион” Ирина Сергеева.