| 19.07.2005 Екатеринбург: недвижимый ресурс для малого и среднего бизнеса C ростом налогообложения излишки недвижимости тяжким грузом лягут на крупные предприятия. Чтобы эффективно перераспределить их в пользу малого и среднего бизнеса, нужно снизить цены на землю, амнистировать незаконные объекты и устранить волокиту при оформлении. За последние пару лет на рынке промышленной недвижимости Екатеринбурга (как, впрочем, и других городов-миллионников России) произошли значительные изменения. С 2003 года спрос устойчиво рос, а цены демонстрировали положительную динамику: ежегодный рост на 15 - 20%. Причины этому две: во-первых, подъем малого и среднего производственного бизнеса (в том числе при участии иностранного капитала) и нехватка площадей для него; во-вторых, повышение инвестиционной привлекательности недвижимости в целом. Увеличение предложения, по мнению директора ЗАО "Промышленная недвижимость" Ирины Ихсановой, это реакция не только на спрос, но и в немалой степени - на угрозу многократного подъема налогов на землю и недвижимость. Владельцы производственных объектов активно избавляются от излишков. Риэлторы констатируют рост количества сделок, банкиры - резко возросший спрос на финансовый лизинг объектов недвижимости. Если еще года два назад рынка промышленной недвижимости как такового не было, то сейчас он стремительно формируется. Наряду с количественными изменениями происходят качественные. Активнее других развивается сектор складской недвижимости, что обусловлено стабильным ростом торговли. По оценке начальника коммерческого отдела ООО "Малышева, 73" (Екатеринбург) Виктории Халиной, на одну заявку на производственное помещение в агентства недвижимости поступает примерно двадцать на складские. Не так давно предложение на рынке складов было сплошь вторичным. Сегодня появился вполне заметный первичный сегмент: по оценке риэлторов, он достиг 20%. Еще один признак формирования цивилизованного рынка складов - появление обоснованной информации о средней стоимости квадратного метра. Совсем недавно из-за небольшого количества сделок ориентиров для ценообразования просто не было, но сегодня риэлторы говорят о средней стоимости складов в $200 - 300 за квадратный метр в зависимости от качества подъездных путей, коммуникаций и зданий. В значительной мере катализатором строительства складов выступили московские инвесторы. Москвичи - основные потребители на первичном рынке, локальные игроки в силу более ограниченных финансовых возможностей - клиенты вторичного. К местной промнедвижимости начинают присматриваться иностранцы. И хотя сделок с участием иностранного капитала пока немного, большинство участников рынка прогнозируют их увеличение. При этом качественного предложения складов рынку явно не хватает. Спрос на вновь построенные складские помещения колоссальный. Когда нет возможности производить, упаковывать, хранить товар, предприниматели приходят, смотрят и уходят. В Екатеринбурге до недавнего времени не было складских площадей, которые работали бы круглосуточно, а крупным торговым сетям это необходимо. В промзоне, в отличие от рынка складов, рынок производственных помещений еще очень далек от цивилизованного состояния. При возрастающем спросе качественное предложение в дефиците. Риэлторы отмечают: рост объемов производства и торговли приводит к тому, что спросом начинают пользоваться объекты недвижимости большей площади. Если два года назад на пике находились небольшие (150 - 200 кв. м) производственные помещения, следом за ними шли площадки в тысячу метров, то сегодня в фокусе объекты от 700 до 4 - 5 тыс. кв. м. Предложение формируется практически полностью за счет вторичного рынка, в основном построенных еще в советское время основных фондов предприятий. По мнению директора риэлторской компании "Проспектъ" Александра Бабичева, старые производственные помещения не соответствуют критериям, которые предъявляет современный бизнес, практически по всем параметрам: архитектуре, уровню оснащения коммуникациями, техническому состоянию. «Зданий, способных удовлетворить спрос, единицы. Голод в производственных площадях налицо", - утверждает А. Бабичев. С вторичного рынка в первую очередь исчезают наиболее ликвидные объекты: часто промышленная недвижимость приобретается для перепрофилирования ее в более доходную - офисную и торговую. "Производство - менее доходный вид вложений, поэтому на этот рынок приходят деньги не инвестиционные, а средства конечного потребителя, которых меньше", - объясняет Александр Бабичев. В результате при достаточно обширном предложении и растущем спросе покупателей на многие объекты не находится. Директор ООО "Регион-маркет" Олег Усольцев утверждает, что целевое использование накладывает отпечаток на круг потенциальных потребителей: «если объект связан с металлургией, он вряд ли подойдет бизнесменам из пищевой промышленности. Поэтому иногда на объект с большим трудом находится только один желающий", - поясняет он. С коллегой солидарен и Александр Бабичев: "При продаже объектов возникает масса вопросов: наличие железнодорожных путей, газа, подъемных механизмов, высота потолков и так далее. На выбор влияет масса факторов. Как следствие, большая часть предложений потребителю не подходит". Второй фактор, порождающий дисбаланс спроса и предложения, - местоположение объектов. Востребованы предложения в городах-сателлитах, но не далее 30 км от Екатеринбурга: транспортные расходы на большее расстояние не окупаются. Ценообразование промышленных объектов из-за их индивидуальности достаточно хаотично. Рынок только формируется, диапазон предложения велик - $ 130 -250 за кв. м, и ни собственники, ни риэлторы зачастую не могут внятно обосновать цену. Игроки отмечают и слабую информационную насыщенность рынка. Даже у Уральской палаты недвижимости, которая, как считается, обладает наиболее солидной информационной базой по жилью и офисам, единой картины по рынку производственных объектов нет. Главные проблемы рынка промышленной недвижимости носят правовой характер. Значительная часть объектов не оформлена должным образом и из-за этого не вовлечена в рыночный оборот. Оформить их либо хлопотно и дорого, либо вовсе невозможно. По тем же причинам другая часть объектов продается по полулегальным теневым схемам. Вопрос, возможно, помогла бы снять "амнистия" неоформленных объектов, подобная той, что проводилась в некоторых регионах УрФО для незаконно возведенных жилых и офисных зданий. Второй комплекс проблем связан с землей. Многие игроки сходятся во мнении, что покупка вторичного объекта с последующей реконструкцией обходится в сумму, соизмеримую со стоимостью нового строительства. Но многие предприятия часто делают выбор в пользу "вторички", поскольку не могут тратить год-два на согласование и получение землеотвода. Необходимо ввести открытые земельные аукционы. На бумаге решение уже есть: согласно "жилищному пакету" законов, старт намечен на октябрь. Но местные власти в большинстве регионов не готовы, и процесс грозит затянуться еще на год-два. Кроме того, сама идея проведения аукционов представляется участникам рынка неоднозначной. Предприниматели волнуются не зря: нормативно-правовая база для подготовки и проведения аукционов не прописана ни на федеральном, ни на региональном уровнях. Участники рынка опасаются, что аукционы окончательно развяжут руки земельным спекулянтам. К тому же процедура получения необходимых согласований для начала строительства и сдачи объектов в эксплуатацию слишком длительна и запутана. Пресловутый принцип "одного окна" здесь нужен как ни в каком другом секторе строительства. |