| 27.05.2005 Москва: деньги текут в офисы Московская недвижимость всегда в цене, но инвестиции в жилье уже не столь популярны, как прежде. После более чем 100%-ной отдачи от вложений в жилые квадратные метры средняя доходность в 20% выглядит не столь впечатляюще. Инвесторы жилищных проектов все чаще интересуются коммерческой недвижимостью. И все равно коммерческий инвестиционный рынок развивается медленно. “Теоретически инвестиции в жилую недвижимость Москвы остаются привлекательными для граждан, однако инвестируют на сегодняшний день гораздо меньше, чем в 2003 г.”, — отмечает Геннадий Стерник, директор аналитического центра “Миэль-Недвижимости”. По его данным, доля покупателей, которые приобретали квартиры на первичном рынке Москвы с инвестиционной целью, еще в январе — марте 2004 г. составляла 8-10%, а в 2005 г. — менее 5%. В среднем уровень доходности от вложений в жилую недвижимость оценивается в 20%. Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости формируется медленно, говорят эксперты. За весь период, так сказать, новейшей истории было осуществлено лишь около 10 крупных сделок купли-продажи объектов как действующего бизнеса. Такие сделки на вторичном рынке могут происходить при достаточном объеме инвестиционного продукта, считает Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers Int. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора отдела исследований Jones Lang LaSalle (JLL), дефицит объектов инвестиционного качества вызван не только ограниченным предложением самих зданий, но и низким качеством юридического оформления документов на них, в том числе договоров аренды. Другие причины, тормозящие развитие сектора, на взгляд Мышкина, — это недостаток числа российских потенциальных покупателей — пенсионных, инвестиционных, паевых фондов, страховых компаний; нежелание местных девелоперов продавать успешные объекты. А также неторопливость зарубежных игроков, которых привлекает возможная доходность, но отпугивают политические и административные риски. До сих пор не было зафиксировано инвестиционных сделок со складской недвижимостью. Но, по словам Алексея Новикова, старшего консультанта компании Knight Frank, все склады класса А сейчас строятся с учетом фактора инвестиционной привлекательности. По его данным, в ближайшие 9-12 месяцев должны состояться первые сделки купли-продажи. Подходящее предложение оценивается в $400-500 млн. “Для иностранных инвесторов решающим фактором является соотношение риска и доходности, — комментирует Елена Винокурова, инвестиционный аналитик FF&P. — Спрос на Россию формируют инвесторы, заинтересованные именно в высокой доходности, а не в минимизации рисков. Но часто их ожидания не совпадают с реальной доходностью”. Тем не менее доходность на московском рынке остается высокой по сравнению с показателями в городах Европы. По данным JLL, ставки минимальной доходности в 2004 г. в Москве составили для качественных бизнес-центров 12-14%, для торгцентров — 13-16%, в секторе складов — 14-16%. В Праге, Будапеште и Варшаве ставки для тех же сегментов рынка находятся в диапазоне 7,5-9,5%. |