| 16.05.2005 Законодательство о недвижимости необходимо реформировать Объявлен запрет на выкуп собственниками недвижимости арендуемых участков - об этом гласит вышедшее в конце апреля постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Очевидное противоречие этой декларации норме закона (согласно закону о приватизации, договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа) свидетельствует о том, что страсти в спорах о содержании земельной реформы и будущем рынка недвижимости накалились до предела. Приобрести недвижимость можно либо на первичном рынке - при приватизации строений или при продаже участков для строительства, либо на вторичном - у частных собственников. Однако на практике первое оказывается невозможным, а второе затруднительно. Местные администрации предпочитают не продавать строения и участки под новое строительство, а сдавать их в аренду ограниченному кругу лиц безо всяких конкурсных процедур или с имитацией таковых. Недавние изменения в Земельном кодексе сделали обязательной аукционную форму предоставления земельных участков, но только для жилищного строительства. Представителям малого и среднего бизнеса надо по-прежнему идти на поклон к чиновнику. Предложение на вторичном рынке недвижимости крайне ограничено, новых зданий строится мало из-за недоступности участков. Попытки собственников приватизированных предприятий найти более эффективное применение для существующих объектов недвижимости наталкиваются на противодействие чиновников-монополистов, требующих плату за любое изменение разрешенного использования. Преобладающая доля частных зданий и предприятий расположена на государственной земле. Это дает региональным и местным чиновникам основание претендовать на управление и даже на распоряжение такими участками. Администрация может прижать частного собственника недвижимости и через договор аренды земельного участка. Фактически это «договорной налог»: отношения арендатора и арендодателя основаны на административном, властном подчинении, арендатор не может влиять на размер платы, она, как правило, устанавливается нормативным актом администрации. Условия же договора могут определяться чиновником-арендодателем произвольно и с каждым арендатором в индивидуальном порядке. О том, что именно нужно действительно менять в законодательстве о недвижимости, давно говорят профессиональные участники рынка - риэлтеры, представители промышленных компаний, эксперты. По их мнению, во главу угла должна быть поставлена задача обеспечения прав граждан на недвижимость, защита прав ее добросовестного приобретателя. В первую очередь, надо покончить с «полусобственностью» на недвижимость - передать собственникам недвижимости участки. Недавно принятый федеральный закон о бесплатной передаче участков церкви решает эту проблему только для культовых зданий. Это нарушает конституционные нормы об отделении церкви от государства, о равенстве прав граждан и запрете ограничивать их права по признакам религиозной принадлежности. Необходимо распространить норму о бесплатном дооформлении участков на всех собственников недвижимости, устранить барьеры для выкупа и из законов, и из новых проектов. |