25.04.2005  Украина: высокий спрос на качественные офисные помещения может быть удовлетворен через год

   После ввода в строй новых бизнес-центров в Киеве рост арендных ставок неизбежен, считают эксперты. В первом квартале аренда офисных помещений классов "В" и "С" подорожала на 10%, пока стабильными остаются цены на помещения класса "А", и до конца года эта тенденция сохранится. Не случайно в связи с растущей арендной платой все большее число клиентов переориентируется с аренды офисной недвижимости на ее покупку.
   До конца текущего года эксперты прогнозируют увеличение арендных ставок как минимум еще на 10-12%. Незначительное их снижение возможно только на офисы класса "В", да и то при условии успешного ввода в строй новых бизнес-центров, строительство которых в Киеве идет полным ходом. Но если застройщикам не удастся осуществить свои планы до конца года, то аренда административных помещений может подорожать еще больше.
   Увеличение ее стоимости особенно заметно на окраинах. С начала года дешевые помещения, расположенные вдали от Крещатика, уже подорожали на 43% по той причине, что их в отдаленных районах мало, поэтому выбор арендаторов очень ограничен. Интерес к приобретению административных площадей подстегивает принятие закона "Об ипотеке", вследствие чего банки стали гораздо охотнее давать кредиты на покупку офисов.
   "В последнее время клиенты все чаще покупают офисы, которые находятся на завершающей стадии строительства. В этом заключается основное отличие от покупателей жилой недвижимости, готовых заплатить полную стоимость на этапе подготовки строительной площадки. Это может в дальнейшем привести к тому, что падение спроса на аренду офисов снизит доходность помещений, приобретенных для коммерческих целей", - считает директор компании "Кэпитал Риал Истейт" Сергей Шапоренко.
   Несмотря на заявления девелоперов о сдаче в эксплуатацию в прошлом году около 160 тысяч кв. м новых офисных площадей, объем рынка недвижимости существенно не изменился. Препятствием этому стала нестабильная политическая обстановка в стране. Почти все строительные и инвестиционные компании в прошлом году перенесли сроки сдачи своих объектов на 2005-2006 годы.
   По информации Главного управления экономики и инвестиций Горгосадминистрации, в настоящее время в Киеве работают 97 бизнес-центров.
   А поскольку прирост новых площадей в прошлом году был недостаточен, офисные центры, ранее по причине дороговизны всегда имевшие свободные площади, теперь полностью заняты. Свои помещения без труда заполнили бизнес-центры "Подол Плаза" (24 тысячи кв. м), "Горизонт" (16 тысяч кв. м), "Форум" (24 тысячи кв. м), 8 зданий компании Rodamco (14 тысяч кв. м) и "Макулан".
   По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, сложившуюся на рынке ситуацию можно охарактеризовать одним емким термином - "рынок арендодателя", так как именно владельцы офисных помещений диктуют цены на рынке.
   При этом для арендатора поиск необходимого помещения является крайне проблематичным. В наибольшей степени это касается компаний, нуждающихся в больших площадях (от 1 тысячи кв. м в зданиях класса "А" и "В").
   Учитывая прошлогодние тенденции рынка офисной недвижимости, эксперты с большой осторожностью прогнозируют его дальнейшее развитие. По мнению специалистов, на киевском рынке офисной недвижимости соотношение спроса и предложения может сбалансироваться только к концу текущего года, да и то, если будет введено 150 тысяч кв. м новых площадей. Но уже сегодня ясно: это не повлечет за собой снижения арендных ставок. Полностью потребность в офисах будет удовлетворена лишь через несколько лет, когда закончится возведение в Киеве 14 офисных центров, находящихся сейчас на начальной стадии строительства.
   В первом квартале текущего года эксперты зафиксировали повышение интереса иностранных инвесторов к объектам офисной недвижимости. Их привлекают не только высокая доходность, но и наиболее короткие сроки возврата инвестиций в данную отрасль. Особенно это касается объектов класса "В" и "С", где период окупаемости составляет 4,5-5 лет. Вместе с тем дефицит на рынке офисных зданий и высокий спрос на помещения высшего класса "А" формируют интерес инвесторов и к этим объектам, хотя сроки их окупаемости могут доходить до восьми лет. По мнению экспертов, офисные помещения класса "А" формируют рынок на несколько лет вперед и при правильно выбранной концепции могут оставаться значимыми объектами на последующие десять лет.
   По данным ведущих риэлтерских компаний, западные фирмы занимают 60% специально построенных офисных помещений, а оставшиеся 40% разделили между собой российские и украинские компании. Такое соотношение сохранится и в следующем году.
   В существующих бизнес-центрах классов "А" и "В" по-прежнему большинство сделок заключается с иностранными компаниями, поскольку российские и отечественные фирмы чаще выбирают отдельно стоящие офисные здания попроще или помещения в жилых домах. По словам А. Бондаренко, больше всего новыми офисными помещениями интересуются компании, работающие на рынке финансовых, информационных услуг и телекоммуникаций, а также промышленные и рекламные холдинги.
   Для основной массы местных арендаторов цена по-прежнему имеет большое значение, из-за чего спрос на помещения класса "С" динамично растет. Он также остается практически не удовлетворенным в силу очень ограниченного предложения подобных объектов на киевском рынке. Основное предпочтение таким помещениям отдают малые предприятия, частные предприниматели и "экономные" компании. Спрос на квартиры в основном исходит от нотариальных контор, частных врачей и др.