| 22.03.2005 Москва: рынок недвижимости может лишиться мелких и средних строительных компаний Участники рынка недвижимости с тревогой ждут 1 апреля, когда начнет действовать новый закон «Об участии в долевом строительстве». Эксперты предрекают, что он перевернет рынок, так как с него будут вынуждены уйти мелкие и средние строительные фирмы. Однако и без нового закона на рынке недвижимости Москвы заметны серьезные проблемы. Многие представители строительных компаний уверяют, что скоро индустрию может накрыть серьезный кризис неплатежей. Всем еще памятен кризис, приключившийся летом прошлого года на рынке столичной недвижимости. Представители большинства риэлторских и девелоперских компаний уверяли тогда, что он был следствием банковского кризиса, и глубинных причин для подобных явлений ни в строительной отрасли, ни на рынке продажи жилья не существует. Считается также, что к ноябрю-декабрю все эти проблемы были решены. Однако зимой в редакцию «Бизнеса» начали звонить представители мелких и средних строительных компаний и рассказывать, что муниципальные службы и потребители не платят им деньги за проделанную работу. Сами крупные инвесторы зачастую не платят вовремя своим подрядчикам из-за того, что им приходится отдавать огромные суммы чиновникам, чтобы отвоевать новые площадки, заявил Михаил Черненко, финансовый директор «Концерна Яуза». Он считает, что все проблемы в строительном комплексе столицы идут от чиновников. Во-первых, подрядные организации, работающие с крупными инвесторами (а они почти всегда связаны с московскими властями) опасаются вступать в конфликт и терпят нарушения договоров, поскольку иначе они могут быть вытеснены за пределы рынка. Во-вторых, многие московские банки не выполняют прямую функцию кредитования строительства, а стремятся участвовать в нем на равных условиях с самим застройщиком, поясняет Черненко. Крайними в цепочке неплатежей оказываются мелкие и средние субподрядчики, на которых во многом и держится строительный бизнес в Москве. Им за произведенные работы не платят генподрядчики, а субподрядчики, в свою очередь, не могут расплатиться с поставщиками стройматериалов. В первую очередь кризис неплатежей подкосил производителей стройматериалов в Москве. Сергей Григорьев, начальник отдела сбыта компании «Бетон 222», считает, что проблему с неплатежами за бетон решить можно всегда. По его словам, более существенной проблемой является задержка финансирования строительства со стороны инвесторов. Задержка с выплатами на строительство как муниципального, так и коммерческого жилья становится повсеместной практикой. От этого страдают, прежде всего, строители, которые сталкиваются с проблемами неплатежей за стройматериалы, утверждает Сергей Григорьев. Однако спустя полгода после прошлогоднего летнего кризиса взаимозачеты и вексельные схемы со строительного рынка никуда не исчезли. Начальник управления банковских продуктов и технологий банка «Московский капитал» Алексей Гаранов подтверждает, что сегодня часть платежей идет по этой схеме, хотя «живые» деньги для банка предпочтительнее. Пока вексель находится у клиента, банк начисляет по нему проценты, что экономически невыгодно. С другой стороны, для клиента покупка векселя строительной компании дает возможность забронировать необходимые площади на этапе заключения договора, так объясняет популярность векселей банкир. У крупных компаний есть еще один способ избежать кризиса неплатежей - просто не платить субподрядчикам. И тогда кризис коснется не холдингов, а мелких строительных компаний. Как ни парадоксально, кризис неплатежей выгоден руководителям предприятий и боссам строительных департаментов. Сейчас на строительном рынке очень распространен способ рассчитываться с подрядчиками суррогатами «ценных» бумаг с дисконтом до 40%. В последнее время среди руководителей предприятий стало модно вначале перевести активы в карманную фирму, а потом профессионально обанкротить предприятие. Руководитель аналитической компании «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко уверяет, что особой готовности платить никогда ни у кого не было. Задержки платежей на строительном рынке - дело обычное. Такая практика существовала всегда, но в условиях наступившей стагнации рынка недвижимости она стала более явной, отмечает он. По словам Репченко, на волне спроса многие застройщики нахватали площадок, не имея собственных средств на строительство. Деньги же собирали с покупателей и с банков. Таким образом, у них образовалось большое количество неликвидных активов. Подобное явление принято называть «кассовым разрывом». Сегодня, после событий прошлого года, банки уже совсем не так охотно кредитуют недвижимость, в результате не все могут найти средства для погашения долгов, полагает аналитик. В первую очередь, указывает он, от этого страдают небольшие частные строительные компании, которые не могут получить кредитование на околоправительственном уровне. Почти все опрошенные «Бизнесом» эксперты уверяют, что ситуация с кризисом неплатежей в строительной отрасли Москвы рано или поздно разрешится. Однако платой за нормализацию рынка станет банкротство мелких и средних компаний, а также массовые суды, на которые вынужденно пойдут многие из них. |