| 24.02.2005 Санкт-Петербург: на содержание и управление бизнес-центром расходуется 30-35% валового дохода Доходность бизнес-центра зависит от его размеров и расположения. Достигнуть высокой заполняемости бизнес-центра можно при максимальной близости к центру города, развитой транспортной инфраструктуре, считает Игорь Водопьянов, управляющий ООО "Структура-Петербург". Для успешности проекта важно также точно знать своего арендатора. "Перед тем как строить бизнес-центр, нужно определиться с тем, какого рода компании будут арендовать площади", - говорит Леонид Салютин, руководитель ООО "УК Tи Би эС Девелопмент". В наиболее популярном сегменте класса В доходным считается бизнес-центр, приносящий 15-22% годовых. (В Москве средняя доходность бизнес-центров класса А - 12-14%, для класса В - 24%.) Основную часть дохода от использования бизнес-центра (до 90%) приносят арендные сборы. Остальное приходится на дополнительные услуги, такие, как кафе, ресторан, фитнес-центр, бассейн и др. Несмотря на то, что сервисная составляющая в доходах невелика, с ее помощью можно привлечь арендаторов. Для снижения издержек многие привлекают стороннюю управляющую компанию. Для компании, которая только выходит на рынок офисной аренды, наиболее целесообразно привлечь для начала внешнюю управляющую компанию, а подготовив собственных менеджеров, переходить на самостоятельное управление, считает Леонид Салютин. По сведениям ЗАО "ВМБ-Траст", управляющие компании за свои услуги берут 8-15% от сбора арендной платы при полном перечне услуг по управлению. Чем более полный комплекс услуг и решений предлагается в рамках единого центра, тем выше затраты владельцев. На содержание и управление бизнес-центрами расходуется в среднем 30-35% от валового дохода объекта. Из них расходы на управление составляют около 20-30%. На оплату коммунальных услуг уходит 8-12%, техническую эксплуатацию - 20-30%, обеспечение безопасности - 8-10%, налог на имущество - 2,2% от стоимости. |