| 12.02.2004 Нижний Новгород: арендаторы требуют качество В последние полгода рынок офисной недвижимости Нижнего Новгорода претерпел существенные изменения, но не ценовые, а качественные. Ввод новых площадей привел к росту объема предложения и большей разборчивости клиентов, которые раньше готовы были брать любые помещения. По прогнозам риэлторов, это останется основной тенденцией и в нынешнем году. Традиционно офисный рынок Нижнего Новгорода складывался в основном из зданий бывших советских проектных институтов и приватизированных квартир на первых этажах, переведенных в нежилой фонд. В таких условиях никакого деления по классности просто не могло быть. Главным критерием при формировании стоимости аренды было местоположение, тем более что спрос на офисы всегда (кроме кризиса 1998 г.) превышал предложение. Ситуация начала меняться, когда застройщики жилых домов поняли: вместо того чтобы по низкой цене и с большим трудом продавать квартиры на первых этажах, можно быстрее и дороже, чем жилье, продать нежилые помещения. Рынок постепенно стал насыщаться новыми офисными площадями. "Ажиотажного спроса уже нет", - констатирует руководитель отдела коммерческой недвижимости группы компаний "Триумф" Андрей Бубнов. Предложение не только увеличилось, но и изменилось качественно. В результате цены на аренду если и выросли, то незначительно. Но зато теперь за те же деньги арендаторы рассчитывают получить уже другое помещение. "Совсем недавно спросом пользовался любой офис в центре, сейчас же цокольное помещение даже на Верхневолжской набережной довольно сложно сдать или продать. Несколько ступенек вниз - и офис в глазах потенциальных арендаторов или владельцев уже теряет привлекательность", - говорит Татьяна Зорина, менеджер отдела коммерческой недвижимости АН "Адвекс". "Если помещение требует ремонта, арендаторы чаще всего даже не рассматривают этот вариант. Все хотят, чтобы сразу можно было начинать работу", - добавляет Наталья Романычева, менеджер центра аренды АН "Выбор". Некогда популярные здания бывших институтов и бюджетных организаций потеряли привлекательность и растеряли солидных клиентов. Облупленный фасад, обшарпанный подъезд, "совковая" отделка помещения - и офис даже при относительно невысокой цене никому не интересен. Как сообщила Наталья Манина, руководитель центра аренды АН "Выбор", арендаторов уже интересует не только самый центр города. Высок спрос и на покупку офисов - как в готовых, так и в строящихся зданиях. Стоимость офисных площадей, как правило, примерно на 30% выше, чем стоимость жилья в том же доме. Необычным фактом Татьяна Зорина считает возросшую активность инвесторов - физических лиц в сфере офисной недвижимости. Даже в традиционно вялом для рынка январе было много обращений от частных лиц, стремящихся вложить средства в строительство нежилых помещений. Чаще всего такой инвестор вкладывает средства на стадии котлована, а продает помещение до сдачи дома госкомиссии. В центре города, по данным Бубнова (ГК "Триумф"), цены на покупку офисных площадей начинаются от $1000 за метр. По его мнению, предел мечтаний покупателя офиса - небольшое отдельно стоящее здание с небольшим участком земли вокруг, позволяющим организовать стоянку. Идеально отвечают этим запросам здания бывших детских садиков. Но на рынке таких помещений очень мало. Несмотря на существенное увеличение количества новых площадей, офисов высокого уровня в городе пока нет. И самой большой проблемой для нижегородских компаний является отсутствие автостоянок. С большой натяжкой можно отнести некоторые офисные здания к классу B. Более качественные офисы - дело ближайшего будущего. Так, ГК "Столица Нижний" строит офисное здание класса А на Решетниковской. В здании кроме офисных площадей предполагается разместить ресторан быстрого питания, магазин канцтоваров. В проекте есть наземная и подземная стоянки. Бубнов из "Триумфа" отметил также офисный центр, строящийся на улице Белинского рядом с телецентром. Проект интересен тем, что впервые часть площадей специально строится для размещения банка, запроектировано даже специальное хранилище. Застройщик предлагает здесь площади по $1500 за 1 кв. м. Появление новых бизнес-центров еще больше повысит требовательность покупателей и арендаторов к качеству площадей и будет способствовать стабилизации цен. |