10.02.2004  Пермь: офисы для "малышей"

   
   Современные бизнес-центры начали строиться в Перми лишь в прошлом году. Но риэлторы говорят, что предложение на рынке офисов уже превышает спрос, арендные ставки застыли в равновесии и гораздо выгоднее вкладывать деньги в торговую недвижимость. Тем не менее инвесторы продолжают строить бизнес-центры, рассчитывая на рост малого и среднего бизнеса и приход в Пермь иногородних компаний.
   В 2002 - 2003 гг. ввод новых офисных площадей в специализированных центрах, по оценке замгендиректора ООО "Пермская финансово-производственная группа" (ПФПГ) Виктора Горбунова, составлял 3000 - 5000 кв. м в год. До 10% от общей площади вводимых жилых объектов также занимают офисы, добавляет замгендиректора ОАО "Камская долина" Алевтина Романова. Но пока основными арендодателями в городе остаются владельцы зданий бывших проектных институтов, отмечают специалисты компании MVM.
   Общее количество офисных площадей в новостройках, включая встроенные и пристроенные помещения, по данным ПФПГ, составляют 15 000 - 20 000 кв. м. Оценить количество офисных площадей в бывших проектных институтах и других неспециализированных объектах риэлторы затрудняются, так как общий учет площадей в таких объектах не ведется.
   Начальник управления коммерческой недвижимости АН "Перспектива" Игорь Голубев говорит, что ставки аренды офисных площадей в 2003 г. оставались стабильными и составляли 450 - 700 руб. за 1 кв. м в месяц в центре города, 200 - 350 руб. - в отдаленных районах (ставки указаны с учетом эксплуатационных расходов без учета НДС). Риэлторы полагают, что в 2004 г. произойдет снижение цен на административные помещения, и перспективным направлением инвестирования считают торговую недвижимость. "Было ощущение, что полтора года назад все инвесторы бросились в строительство офисов, - говорит начальник департамента продаж недвижимости MVM Дмитрий Шестаков. - Сейчас этот энтузиазм должен уменьшиться, потому что гораздо выгоднее строить торговые площади. Арендная ставка на них составляет от 1000 до 2500 руб. в месяц".
   "Помещения под офисы сейчас сдаются, если только там никак нельзя организовать торговлю", - добавляет Давыдов. По его мнению, такая ситуация сохранится еще 3 - 4 года, пока рынок торговой недвижимости не насытится и ставки аренды на нем не станут сравнимыми с офисными. Горбунов из ПФПГ уверен, что это произойдет быстрее. "В этом году можно ожидать спада на рынке торговой недвижимости, так как за год планируется ввести в эксплуатацию около 90 000 кв. м торговых площадей, - говорит он. - Это приведет к усилению конкуренции, и арендные ставки на офисные помещения заметно снизятся".
   Он считает, что средняя доходность от вложений в офисную недвижимость в 2004 г. снизится. "Если сегодня у нас доходность свыше 30% , то мы прогнозируем, что она упадет до 12 - 15% , - говорит Горбунов. - Нас это устраивает, потому что мы ориентируемся на депозитную ставку [как на нижнюю планку], которая составляет 10% , значит, мы на своих активах будем получать больше". Аналитики компании MVM оценивают среднюю доходность от вложений в офисную недвижимость на уровне 21%.
   В прошлом году в Перми было построено лишь два современных бизнес-центра. Строительная группа "Камская долина" ввела в эксплуатацию офисный центр на Тимирязева, 24а, площадью 5000 кв. м. Все помещения в нем проданы, но суммы сделок не раскрываются. ПФПГ построила офисный центр на Коммунистической, 16, общей площадью 3500 кв. м. Арендная ставка в нем составляет 600 руб. за 1 кв. м в месяц.
   В 2004 г. планируется начать строительство еще нескольких крупных объектов офисной недвижимости. ПФПГ взяла в аренду на три года земельный участок площадью 0,6 га на пересечении улиц Сибирской и Швецова. Там разместится бизнес-центр площадью 5000 кв. м. Горбунов утверждает, что офисный центр "Сибирская-Швецова" будет класса B+. "Площадка позволяет построить там офисный центр класса А, - объяснил он, - но мы сомневаемся в окупаемости такого объекта. Поэтому от некоторых технических решений мы откажемся". Ставка аренды в новом офисном центре составит 400 - 600 руб. за 1 кв. м в месяц.
   Сдача бизнес-центра планируется в 2006 г. Объем инвестиций в центр Виктор Горбунов оценивает в 450 - 500 млн руб. По словам Горбунова, строительство будет вестись как на собственные средства, так и на привлеченные банковские кредиты. Их соотношение он назвать отказался, так как пока неизвестны детали проекта. Окупить проект ПФПГ собирается не более чем за семь лет.
   Управлять центром будет Пермское агентство недвижимости - дочерняя структура ПФПГ, в управлении которой сегодня находится порядка 10 000 кв. м офисных площадей, принадлежащих ПФПГ.
   ООО "Камтрансстрой плюс" также собирается строить специализированные офисные центры. Как сообщила начальник отдела недвижимости компании Ирина Жукова, комплекс жилых и административно-торговых зданий на участке между Ленина, 33 - 35, и Коммунистической подразумевает 4500 кв. м нежилых площадей. Еще один административно-жилой комплекс компания планирует построить на участке квадрата улиц Кирова, 25 Октября, Горького и Ленина. Оба объекта сейчас на стадии разработки проекта, уточнила Жукова.
   ОАО "Стройиндустрия" ведет строительство гостинично-административного комплекса на бульваре Гагарина, 65а, площадью более 32 000 кв. м. Главный менеджер отдела маркетинга "Стройиндустрии" Владимир Бортников сообщил, что общий объем инвестиций в комплекс составит $20 - 25 млн. По его словам, компания не оценивала будущие площади по международной классификации. Все офисные площади предназначены для продажи. Ориентировочная цена - $1000 - 1500 за 1 кв. м.
   Специалисты компании MVM объясняют несоответствие спроса и предложения на рынке тем, что в офисных комплексах, как правило, предлагаются помещения довольно большой площади - 200 - 300 кв. м. А на рынке самое востребованное предложение - офисы в центре площадью до 100 кв. м с телефоном и подключением к Интернету, сообщил Владимир Давыдов. Некоторые строители, учитывая этот фактор, закладывают в проект возможность варьировать количество перегородок в помещении.
   Например, "Камтрансстрой" осенью 2004 г. планирует сдать в эксплуатацию 4-этажное административное здание на ул. 25 Октября, 18, общей площадью 1785 кв. м. Начальник отдела недвижимости "Камтрансстрой" Ирина Жукова отмечает, что этот проект позволяет перегораживать помещения так, как это потребуется для арендаторов.
   Горбунов говорит, что опыт управления центром на Коммунистической, 16, показывает, что 80 - 85% арендаторов - это малый и средний бизнес. Поэтому большинство помещений в здании на углу Сибирской и Швецова будут площадью 60 - 150 кв. м.
   "Внутри региона таких структур, которые нуждаются в площадях 200 - 300 кв. м в современных офисных центрах, сейчас нет, - считает Голубев из "Перспективы". - Но регион развивается, в нем появляется много московских предприятий. У них есть интерес к таким предложениям, запросы к нам постоянно поступают. Зачастую москвичи просто не могут понять, почему у нас нет помещений, удовлетворяющих их требованиям", - поясняет Голубев. Он считает, что появление качественных помещений для бизнеса в какой-то мере будет воспитывать и местных арендаторов.